나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [7] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음. 인테리어 등 내부마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임.
채권자 제출의 추가 의견서에 의하면, 영업을 하지 않는 상태로 폐쇄되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (7)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 2층203호

용도: 근린상가

감정가: 739,000,000원

토지 면적: 21.21㎡ (약 6.41평)

건물 면적: 137.12㎡ (약 41.47평)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 소재하는 "더원루미에르오피스텔" 내 근린생활시설임. 주위는 부천역 앞 대로변 상업지대임.

교통상황: 남측으로 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로 부천역에 근접함. 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건은 양호한 편임.

인접 도로상태: 남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

3. 권리분석

주요 권리사항 요약:

등기부상 대부분의 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

말소기준권리: 집합건물 등기부상 을1 (근저당권, 문경옥, 2022.09.19 접수) 기준으로 판단되나, 실제 경매 개시 결정은 갑3 (임의경매, 김윤홍, 2023.07.04 접수) 및 갑4 (임의경매, 부천제일새마을금고, 2023.08.04 접수)에 의해 진행됨.

토지 등기부 주요 권리: 갑6(소유권이전), 갑7(소유권이전 신탁), 갑8(신탁말소), 을19(근저당, 한국자산관리공사, 2020.02.17, 5,520,000,000원), 을20(근저당, 김찬규, 2020.02.21, 3,000,000,000원), 을21(근저당, 조성제, 2020.02.28, 3,400,000,000원) 등 다수 근저당 및 압류/가압류가 등기되어 있으나 모두 말소 예정임.

집합건물 등기부 주요 권리: 갑1(소유권보존), 을1(근저당, 문경옥, 2022.09.19, 825,000,000원), 을2(근저당, 김윤홍, 2022.09.19, 225,000,000원), 을2(근저당, 박흥수, 2022.09.19, 225,000,000원), 을3(근저당, 한국자산관리공사, 2022.09.21, 총 12,000,000,000원), 을4(근저당, 조성제, 2022.09.21, 3,400,000,000원), 을5(근저당, 김찬규, 2022.09.26, 3,000,000,000원), 을5(근저당, 주식회사마블플러스원, 2022.09.26, 6,000,000,000원), 을5(근저당, 주식회사코브라산업, 2022.09.26, 5,000,000,000원), 갑2(가압류, 서울보증보험, 2023.02.03, 830,215,860원), 갑3(임의경매, 김윤홍, 2023.07.04, 225,000,000원), 갑4(임의경매, 부천제일새마을금고, 2023.08.04), 갑5(가압류, 연승이엔씨, 2023.08.11, 120,300,000원), 갑6(압류, 남부천세무서장, 2023.09.12), 갑7(압류, 부천시, 2023.09.12), 을5-1(압류, 김덕호, 2024.01.11), 갑8(압류, 포천세무서장, 2025.01.14) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 대상임.

인차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 별도로 명시된 대항력 있는 임차인은 없음.

특이사항:

본건은 중복병합사건이며, 공동담보로 진행됨.

유치권이 신고되어 있으며, 별도 등기가 존재함.

주의사항:

별도 등기가 있음.

인테리어 등 내부 마감재가 시공되지 않은 상태이며, 현재 공실임.

채권자 제출 의견서에 따르면 영업을 하지 않는 상태로 폐쇄되어 있음.

유치권 신고 내역:

2023.10. 20. 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사(기계소방) 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 있음.

2023.10. 23. 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 있음.

상기 유치권 신고들의 성립 여부는 불분명함.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 개요. (구체적인 정보는 제공되지 않음)

4. 건물 상태 및 이용 현황

건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물임. 본건은 해당 건물 내 2층 203호임.

건물 외벽: 외장석 등 마감.

건물 내벽: 본 상가는 준공 후 미분양된 근린생활시설로, 호별 경계벽(1층) 및 인테리어 등 내부 마감재가 시공되지 않은 상태임.

창호: 샤시 창호임.

이용 상태: 근린생활시설로서 현재 공실임. 2층 내부에는 내부 공사용 자재 등이 소재하고 있음.

설비 내역: 공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

5. 상권 및 생활정보

주변 상권 환경: 부천역 앞에 위치한 대로변 상업지대로 상권 활성화가 예상되는 지역임.

주요 시설 및 교통 연계성: 지하철 1호선 부천역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리함. 버스정류장 및 버스터미널 이용도 용이함.

6. 잠재적 리스크

내부 미시공 및 공실: 건축물 내부 마감재가 시공되지 않아, 입주 및 임대를 위해서는 상당한 인테리어 비용이 추가로 발생할 것으로 예상됨. 현재 공실 상태로 즉시 임대 수익을 기대하기 어려움.

유치권 신고: 성립 여부가 불분명한 대규모 유치권 신고가 존재하여, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있음.

별도 등기: 별도 등기 존재로 인한 불확실성.

경매 절차 복잡성: 중복병합사건 및 공동담보로 인해 경매 절차가 복잡할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권의 상업지구에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으나, 내부 마감재 미시공, 장기 공실 상태, 그리고 성립 여부가 불분명한 유치권 신고 등 명확한 투자 리스크 요인을 안고 있음.

인테리어 공사 비용 및 유치권 관련 문제 해결을 위한 추가적인 시간과 비용 투자가 반드시 필요할 것으로 판단됨.

따라서, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

부천역 인근 핵심 상권에 위치한 상가 물건으로, 향후 상권 활성화 시 높은 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있음.

건물 내부 마감 공사 완료 및 공실 해소 시, 잠재 가치 상승 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

감정가는 739,000,000원임.

본건의 경우, 인수되는 보증금이나 권리는 없는 것으로 파악됨.

하지만, 내부 미시공 상태로 인한 추가 공사 비용, 유치권 문제 해결 비용, 공실 기간 동안의 금융 비용 등을 면밀히 산정하여 입찰가를 결정해야 함.

잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 이하 또는 보수적인 접근을 통해 입찰가를 산정하는 것이 바람직함. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 비용 분석 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.