나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [12] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음. 인테리어 등 내부마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임.
채권자 제출의 추가 의견서에 의하면, 현재 정상적으로 사무실로 운영 중이라 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (12)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 3층304호

용도: 근린상가

감정가: 342,000,000원

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지지분: 11.736㎡ (약 3.55평)

건물면적: 75.88㎡ (약 22.95평)

건물지분: 75.88㎡ (약 22.95평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

건축물 정보:

* 건물명: 더원루미에르오피스텔

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물

* 준공일: 2019년 7월 24일 (건축물대장상)

* 사용승인일: 2022년 7월 26일 (건축물대장상)

* 주용도: 업무시설, 근린생활시설

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 자리한 "더원루미에르오피스텔" 내 근린생활시설 3층 304호입니다. 주변은 부천역 앞 대로변의 상업지대로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역에 근접해 있습니다. 인근에 버스정류장과 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건은 전반적으로 양호한 편입니다. 지하철 1호선 부천역은 1일 약 5만 7천여 명이 이용하는 주요 역으로, 이 지역의 교통 중심지 역할을 하고 있습니다.

* 도로상태: 남측으로는 광대로, 북측으로는 세로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

* 토지이용계획: 본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단되나, 별도 등기 및 유치권 등 복잡한 권리관계가 존재합니다.

* 특이사항으로는 중복병합 사건이며, 유치권과 별도 등기가 있다는 점입니다.

* 물건명세서에 따르면 별도 등기가 존재합니다.

* 유치권 신고가 다수 접수되었습니다:

* 우정설비건설 주식회사로부터 설비공사(기계소방) 공사비 561,000,000원을 위한 유치권 신고가 있었습니다. (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부)

* 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고가 있었습니다.

* 위 유치권들의 성립 여부는 현재 불분명한 상태입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상입니다.

* 주의 문구: 현재 임대 관계가 확인되지 않으며, 고액의 유치권 신고가 다수 존재하므로 권리관계 분석에 신중을 기해야 합니다. 유치권 성립 여부에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 위치: 본 건은 부천역 상업지대의 중심에 위치하며, 1호선 부천역을 이용하는 유동인구가 풍부한 지역입니다. 부천역 로데오거리 및 자유시장 상권이 발달해 있으며, 다양한 판매 시설과 유흥가가 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 곳입니다.

* 주변 환경: 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 주변에 다양한 상업 시설, 금융 기관, 편의 시설 등이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경입니다. 부천역 역사 내에는 이마트와 교보문고가 입점해 있으며, 지하도상가도 조성되어 있습니다.

* 이용 현황: 본 건은 근린생활시설로 분류되어 있으나, 현재는 내부 마감재 미시공 상태로 공실입니다. (단, 채권자 의견서상으로는 정상 운영 중이라는 상반된 정보가 있습니다.)

* 수요: 부천역 주변은 주거 및 상업 복합 지역으로, 젊은 층 유동인구가 풍부하고 소비력이 높은 상권입니다. 인근에 부천대학교와 서울신학대학교가 있어 대학가 상권의 특성도 나타납니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 부천역 주변으로 이마트, 교보문고, 다양한 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행, 관공서 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 우수합니다.

* 주거 및 업무 환경: 오피스텔 내 상가로서, 인근에 주거 시설 및 업무 시설이 혼재되어 있어 잠재적 수요층이 존재합니다.

* 주변 시설: 부천역 상권은 영화관, 식당, 카페, 편의점, 병원, 약국, 노래방, 술집 등 다양한 업종이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 본 건은 준공 후 미분양된 근린생활시설로서, 인테리어를 포함한 내부 마감재가 시공되지 않은 상태입니다. 이로 인해 즉시 사용이 어렵고 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. (채권자의 의견으로는 정상 운영 중이라는 내용이 있어, 실제 방문을 통한 정확한 상태 확인이 필수적입니다.)

* 권리관계의 복잡성:

* 별도 등기 존재: 등기부등본 확인을 통해 구체적인 내용을 파악해야 합니다.

* 유치권: 금액이 매우 큰 유치권(약 62억 원 이상)이 신고되어 있어, 낙찰 후 유치권이 성립될 경우 상당한 부담이 될 수 있습니다. 성립 여부에 대한 철저한 법적 검토가 필요합니다.

* 중복병합 사건: 여러 사건이 병합되어 진행되므로, 관련 내용을 종합적으로 확인해야 합니다.

* 미분양 상가: 장기간 공실 상태로 있을 경우, 상가 활성화 및 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 부천시 차원에서 대규모 소각장 등 폐기물 처리 시설 건립에 대한 논의와 주민 반발이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지(심곡동 169-1) 인근에 직접적인 혐오시설이 있는지에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 상업 및 유흥 시설이 밀집된 지역이므로, 이에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부천역 역세권에 위치한 상업 지역 내 근린상가로, 우수한 교통망과 풍부한 주변 상업 시설을 갖추고 있어 입지 조건은 매우 좋습니다.

* 그러나 현재 내부 마감재가 시공되지 않은 공실 상태이며, 특히 신고된 유치권 금액이 매우 높아 권리관계 분석이 매우 중요하고 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있습니다. 별도 등기 및 중복 병합 사건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

* 채권자 측에서 정상 운영 중이라는 의견을 제출했으나, 현장 상태는 공실이라는 점은 상반된 정보이므로, 입찰 전 반드시 현장을 직접 방문하여 정확한 사실 관계를 파악해야 합니다.

* 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 정확히 평가한 후 입찰 여부를 결정하시는 것이 현명합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부천역 인근 상업지구라는 강력한 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 리모델링/인테리어 후 가치 상승: 내부 마감 및 인테리어 공사를 통해 즉시 영업 가능한 상가로 전환할 경우, 시세 상승 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 잠재적 시세 차익: 복잡한 권리 관계와 미시공 상태로 인해 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으며, 문제 해결 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본 건의 복잡한 권리 관계(특히 수십억 원에 달하는 유치권 신고액) 및 내부 미시공 상태 등을 종합적으로 고려하여, 면밀한 현장 조사와 법적 검토를 통해 보수적으로 산정해야 합니다.

* 감정가 342,000,000원을 기준으로 하되, 유치권 성립 여부, 별도 등기의 구체적 내용, 내부 마감 공사 비용, 명도 비용, 그리고 예상 임대 수익 및 향후 시장 가치 등을 충분히 반영하여 신중하게 결정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.