나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [10] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음. 인테리어 등 내부마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임.
채권자 제출의 추가 의견서에 의하면, 현재 정상적으로 사무실로 운영 중이라 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (10)

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 3층 302호

용도: 근린상가

감정가: 316,000,000원

토지면적: 10.85㎡ (약 3.28평)

토지지분: 10.8483㎡ (약 3.28평)

건물면적: 70.14㎡ (약 21.22평)

건물지분: 70.14㎡ (약 21.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 유치권, 별도등기.

주의사항: 별도등기 있음. 인테리어 등 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임. 채권자 제출 의견서에 의하면 현재 정상적으로 사무실로 운영 중이라고 함.

2. 입지조건

주변환경: 본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 '부천역' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 대로변 상업지대에 속해 있어 주변 환경이 양호한 편입니다.

교통상황: 남측으로 부일로에 접해 있으며, 남서측으로는 부천역이 근접해 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장 및 버스터미널이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 전반적인 교통 여건이 우수합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당하며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 각각 접해 있습니다. 또한, 과밀억제권역(수도권정비계획법) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 19일자 문경옥 근저당권(을1)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등이 포함됩니다. (예: 한국자산관리공사, 김찬규, 조성제, 김윤홍, 주식회사마블플러스원, 주식회사코브라산업, 서울보증보험주식회사, 연승이엔씨, 남부천세무서장, 부천시 등의 권리)

인수되는 권리:

* "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에는 지상권에 대한 언급만 있고, 실제 등재된 내용은 없습니다.

* 다만, "별도등기 있음" 및 "유치권" 신고 내역이 있어 주의가 필요합니다.

* 유치권 신고 현황:

* 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 인건비 등 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고 (의정부지방법원 2023가합51335 공사대금 판결문 첨부).

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고.

* 상기 유치권들의 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰 시 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 이용상태: 본건은 공실 상태로 명시되어 있으며, 내부 마감재 시공이 완료되지 않은 상태입니다. 다만, 채권자의 추가 의견서에 따르면 현재 정상적으로 사무실로 운영 중이라는 주장이 있습니다.

* 임차인의 보증금 및 차임은 미상이나, 현재 명시된 공실 상태와 미시공 내부 마감재를 감안할 때, 실제 임차인이 존재할 가능성은 낮아 보입니다. 그럼에도 불구하고, 추후 임대차 관계가 명확히 파악되지 않는 경우 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

위치 및 주변 환경: 본건은 부천역 인근의 활발한 상업지대에 위치하며, 15층 높이의 업무시설 및 근린생활시설 건물 내에 속해 있습니다. 대로변에 인접하여 가시성이 좋으며, 다양한 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

건물 특성: 본 건물은 최근에 준공되었거나 분양 전환된 신축급 건물로 추정됩니다 (PMS Day 20190724, Use Apr Day 20220726). 본건 호실(302호)은 근린생활시설로 분류되며, 3층에 위치합니다.

주변 시설: 부천역을 중심으로 백화점, 대형마트, 각종 프랜차이즈 식당 및 카페, 은행, 관공서 등이 밀집해 있어 상업 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본건의 직접적인 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 부천역 상권을 중심으로 다양한 쇼핑 시설, 외식 공간, 의료 시설, 금융 기관 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거/업무 환경: 본건은 근린생활시설로 분류되어 있으나, 주변에 업무시설이 많아 사무실로 활용될 경우 잠재 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 내부 마감재 미시공 상태이므로 즉시 사용은 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 문제: 우정설비건설 주식회사와 정도건설산업 주식회사가 주장하는 대규모 공사대금 채권에 대한 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 적법하게 성립되었다면, 낙찰자가 이를 인수해야 할 상당한 금액이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 투자 리스크입니다.

별도등기 존재: 등기부등본 상 '별도등기 있음' 표기가 되어 있어, 일반적인 근저당이나 압류 외에 특수한 권리관계가 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 유치권과 연관될 가능성이 높습니다.

내부 미시공 및 공실: 본건 호실은 내부 마감재가 시공되지 않은 상태이며 공실입니다. 따라서 임대 또는 사용을 위해서는 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

채권자 주장과 현황 불일치: 채권자는 본건이 정상 운영 중이라고 주장하나, 감정평가서 및 주의사항에는 미시공, 공실 상태라고 명시되어 있어 사실관계 확인이 필요합니다.

복잡한 권리관계: 중복병합사건, 공동담보 등의 표기는 다수의 채권 채무 및 담보 물건이 얽혀 있음을 나타내므로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

높은 채무 규모: 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 채무 불이행의 심각성을 보여줍니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 상업 시설로서의 잠재력은 분명히 있습니다. 또한, 신축급 건물 내에 위치하여 기본적인 건축물의 품질은 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나, 수십억 원에 달하는 대규모 유치권 신고와 '별도등기' 표기 등 해결해야 할 심각한 권리상의 문제가 산재해 있습니다. 더불어 내부 마감재 미시공 및 공실 상태로 인해 상당한 추가 투자 비용이 불가피하며, 채권자의 주장과 실제 현황 간의 불일치 가능성 또한 리스크로 작용합니다. 따라서, 본건은 권리 분석 및 현장 조사를 통한 철저한 리스크 검토 없이는 투자가 매우 어려운 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 상업지구의 뛰어난 입지: 부천역 인근 대로변 상업 지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 신축급 건물 내 상가: 비교적 최신 건물 내 상가로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 잠재적 시세 차익 가능성: 만약 복잡한 권리 관계(특히 유치권)가 성공적으로 해결되고 내부 공사가 완료된다면, 주변 시세 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 316,000,000원입니다.

그러나, 본건은 수십억 원 규모의 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 감정가를 훨씬 초과할 수 있습니다. 또한, 내부 마감재 시공을 위한 추가 공사 비용도 고려해야 합니다.

이러한 막대한 잠재적 인수 부담금 및 공사 비용을 감안할 때, 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 유치권 성립 여부에 대한 법적 판단 결과와 예상 공사 비용을 면밀히 검토해야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 대비 매우 높은 할인율을 적용하여 접근하는 것이 타당해 보입니다.

입찰 시에는 인수 보증금은 없으나, 유치권 등의 부담금을 반드시 제외하고 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.