나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [2] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음. 인테리어 등 내부마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임.
채권자 제출의 추가 의견서에 의하면, 현재 영업을 중단한 상태로 점유자가 없어 집기류가 방치되어 있는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2023타경3440 (2)

1.2. 소재지

경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 1층 102호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

791,000,000원

1.5. 면적

토지면적 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적 33.80㎡ (약 10.23평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

김OO

1.9. 특이사항

중복병합사건, 공동담보, 유치권, 별도등기

1.10. 주의사항

별도등기 있음. 내부 마감재 미시공 상태로 공실이며, 현재 영업 중단 및 점유자 부재로 집기류가 방치된 상태임.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 '부천역' 북동측 인근 '더원루미에르오피스텔' 내 근린생활시설 1층 102호임. 부천역 앞 대로변 상업지대로 주위 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통상황

남측으로 부일로에 접하고 남서측으로 부천역에 근접하며, 인근에 버스정류장 및 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건이 양호함.

2.3. 도로상태

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m) 접합, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부상 을1 근저당권(문경옥, 2022.09.19. 접수)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라고 기재되어 있으나 상세 내용은 없음. '별도등기 있음'으로 표기되어 있어 추가 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건은 공실 상태로 임차인은 없는 것으로 파악됨. 다만, 우정설비건설 주식회사와 정도건설산업 주식회사로부터 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본건은 더원루체오피스텔 내 1층 근린생활시설임. 철근콘크리트 구조 평슬라브지붕 15층 건물 중 1층에 위치함. 현재 내외부 마감재 시공이 되지 않은 상태로 공실임.

4.2. 주변 상권

부천역 역세권의 대로변 상업지대로 유동인구가 많고 상업 시설이 밀집한 지역임. 주변 환경은 양호하며 상권 활성화 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 1호선 부천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성 또한 주요 도로망에 인접하여 양호함.

5.2. 편의시설

부천역 주변에 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음.

5.3. 혐오시설

주변 시설에 대한 검색 결과, 뚜렷하게 식별되는 혐오시설은 확인되지 않았음. 일반적으로 상업 및 업무 지역에 해당함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기

'물건명세서 참고사항'에 '별도등기 있음'으로 표기되어 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 구체적인 내용은 불명확함. 이는 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있으므로 철저한 조사가 필요함.

6.2. 유치권 성립 여부

우정설비건설 주식회사 및 정도건설산업 주식회사로부터 공사대금 채권을 이유로 유치권이 신고되었으나, 법원에서 성립 여부가 불분명하다고 판단하고 있음. 유치권이 실제로 성립된다면 상당한 인수 부담이 발생할 수 있음.

6.3. 내부 미시공 및 공실

건물 내부 마감재 시공이 전혀 되지 않은 상태이며, 이로 인해 현재 공실로 방치되어 있음. 내부 마감 및 인테리어 공사에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됨.

6.4. 복잡한 권리관계

중복병합사건, 공동담보 등 다수의 권리관계가 얽혀 있어 복잡한 권리분석이 요구됨.

7. 종합의견

본건은 부천역 역세권의 대로변 상업지대에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 내부 마감재 미시공 상태의 공실이며, 별도등기 및 불분명한 유치권 신고 등 잠재적 리스크가 다수 존재하는 물건임. 낙찰 후 내부 마감 공사 비용과 유치권 및 별도등기 관련 문제 해결 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자포인트

8.1. 긍정적 요인

* 부천역 역세권 대로변 핵심 상업지구에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부함.

* 향후 상가 개발 및 임대 시장 활성화 시 높은 시세 상승 가능성이 있음.

8.2. 주의 요망 요인

* 내부 마감재 미시공으로 인한 공사 비용 발생.

* 별도등기 및 불확실한 유치권의 인수 가능성.

* 복잡한 권리관계로 인한 추가적인 법적, 재정적 부담 가능성.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정평가액, 주변 시세, 내부 마감 및 수리 예상 비용, 별도등기 및 유치권 등 인수 부담 가능성을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 감정평가액: 791,000,000원

* 내부 마감 공사 비용: (구체적인 견적 필요)

* 유치권 및 별도등기 인수 비용: (성립 여부 및 금액 확인 후 산정)

* 미래 임대 수익 및 매각 가치 상승 잠재력 고려

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 상태 확인, 공사비 견적, 유치권 및 별도등기 관련 법률 검토가 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.