나이스옥션 법원경매 부천 2023타경3440 [9] 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2023.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하는 전철1호선 "부천역" 북동측인근의 "더원루미에르오피스텔"내 근린생활시설 1층 101호외 11호로서 주위는 부천역앞 대로변의 상업지대인바 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

남측으로 부일로에 접하여 있으며 남서측으로 부천역에 근접하고 인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설로서
외벽; 외장석 등 마감.
내벽: 본건상가는 준공후 미분양된 근린생활시설로서 호별경계벽(1층) 및 인테리어 등
내부마감재가 시공되지 않은 상태임.(별첨 건축물현황도 및 사진 참조)
창호: 샤시창호임

이용상태

근린생활시설로서 기호1-12공히 공실임(1층내부에 사무용집기비품(책상,의자 등)과 2,3층 내부에 내부공사용 자재등이 소재함)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 부정형의 토지로서 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음. 인테리어 등 내부마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임.
채권자 제출의 추가 의견서에 의하면, 현재 정상적으로 사무실로 운영 중이라 함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부천지원 2023타경3440 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.1. 1.물건현황

소재지: 경기도 부천시 심곡동 169-1 더원루미에르오피스텔 3층301호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건 내 3층 301호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 2.감정가및면적

감정가: 846,000,000원

토지면적: 23.85㎡ (약 7.2평)

건물면적: 154.21㎡ (약 46.6평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3.특이사항

중복병합사건, 공동담보, 유치권, 별도등기 있음.

내부 마감재 미시공 상태로 공실임.

채권자 제출 의견서상 현재 정상 사무실로 운영 중이라 함.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 부천시 심곡동에 위치하며, 전철 1호선 '부천역' 북동측 인근에 소재함.

대로변 상업지대에 위치하여 주위 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통여건

남측으로 부일로에 접하고 있으며, 남서측으로 부천역에 근접해 있음.

인근에 버스정류장, 버스터미널 등이 위치하여 교통 여건은 양호한 편임.

2.3. 지역지구

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 권리현황

토지 및 집합건물 등기부등본상 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 대부분 말소된 것으로 확인됨.

그러나 별도등기 및 유치권 신고가 존재하여 인수 여부 확인이 필요함.

3.2. 말소기준권리

집합건물 등기부상 을1, 2022-09-19 접수, 문경옥 근저당권 (825,000,000원)이 말소기준권리임.

3.3. 인수소멸권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

별도등기 및 유치권 등은 매수인에게 인수될 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요함.

3.4. 유치권현황

* 우정설비건설 주식회사: 설비공사(기계소방) 공사비 채권 561,000,000원을 위한 유치권 신고.

* 정도건설산업 주식회사: 공사대금 채권 5,686,246,078원을 위한 유치권 신고.

상기 유치권들의 성립 여부는 불분명하며, 실제 인수 부담으로 작용할 수 있음.

3.5. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원.

명시된 임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우는 없음.

4. 상권분석

4.1. 상가유형및특징

더원루미에르오피스텔 내 근린생활시설로, 해당 건물은 업무시설 및 근린생활시설 복합 용도임.

15층 건물 내 3층에 위치하며, 상업지역 내 코너 또는 대로변에 위치할 가능성이 있음.

4.2. 주변상권

부천역 상업지대와 인접하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역임.

오피스텔 및 주변 상업시설 밀집으로 다양한 고객층 확보에 유리함.

4.3. 공실및활용현황

본건은 내부 마감재가 시공되지 않은 상태로 공실임.

1층 내부에는 사무용 집기비품, 2,3층에는 내부 공사용 자재 등이 소재하고 있음.

채권자 제출 의견서상 '정상적으로 사무실로 운영 중'이라는 내용과 상반되어 현황 조사가 필수적임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역 상업지구 내에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 혐오시설

본건 소재지인 부천시 심곡동 169-1번지 주변 및 부천역 일대에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 정확한 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있음.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

* 유치권: 약 62억 원에 달하는 대규모 유치권 신고액은 성립 여부에 따라 상당한 인수 부담으로 작용할 수 있음.

* 별도등기: 별도등기 내용에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 이로 인한 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 물건상태관련리스크

* 내부 미시공 및 공실: 인테리어 등 내부 마감재가 시공되지 않아 입찰 후 상당한 추가 비용 발생이 예상됨.

* 운영 상태 불확실성: '공실'이라는 정보와 '정상 운영 중'이라는 상반된 정보로 인해 물건의 실제 현황 파악에 어려움이 있으며, 현장 확인이 반드시 필요함.

6.3. 공사대금관련리스크

상기 유치권 신고된 공사대금이 실제로 인정될 경우, 상당한 금액의 추가 비용 발생으로 투자 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합의견

본 물건은 부천역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 상업지역 내 위치하여 상권 활용 잠재력이 높음. 그러나 내부 마감재 미시공 상태의 공실이라는 점과 성립 여부가 불분명한 대규모 유치권 신고가 존재하는 점은 주요 리스크 요인임. 또한, 채권자 의견과 물건 현황 상의 불일치로 인해 정확한 현황 파악이 필수적임. 신중한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 인수 부담을 명확히 확인한 후 투자 결정을 내려야 할 것으로 판단됨.

8. 투자포인트

* 부천역 역세권의 탁월한 입지 조건.

* 상업지역 내 위치하여 풍부한 유동인구 및 상업 활동 기반.

* 내부 마감 및 유치권 문제를 해결할 경우, 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상입찰가

감정가 846,000,000원

본 물건은 미시공 상태, 공실, 그리고 미확인된 유치권 등 상당한 위험 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 초기 입찰 시에는 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려할 수 있으나, 이는 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 예상되는 추가 공사 비용, 유치권 인수 시 부담액, 그리고 향후 예상 임대 수익 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.