나이스옥션 법원경매 부천 2024타경56502 [1] 경기도 김포시 하성면 후평리 543-10 대지 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경56502 [1] 경기도 김포시 하성면 후평리 543-10 대지 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매6계 2024타경56502 | 소재지: 경기도 김포시 하성면 후평리 543-10 | 감정가: 808,084,000원 | 최저가: 399,047,000원 | 용도: 대지

1. 부천지원 2024타경56502 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경56502 (1)

소재지: 경기도 김포시 하성면 후평리 543-10

용도: 대지

감정가: 808,084,000원

토지 면적: 1167.00㎡ (약 353.07평)

토지 지분율: 116700 (제시된 정보 그대로 기재)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 하성면 후평리에 소재하며, "금성초등학교"에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 김포시의 북서부 지역에 해당합니다.

차량 접근은 가능하나, 간선 도로 및 인근 교통 시설과의 접근성 및 편의성을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

물건지는 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 비포장 도로에 접해 있으며, 이는 주변 토지(기호2)를 포함하는 도로로 이용되고 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할), 제한보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 장OO입니다.

본 경매는 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

특이사항으로 유치권과 법정지상권이 신고되어 있습니다.

주식회사 스페이스 하우스로부터 바닥 시멘트 포장, 보도블럭 및 경계석 설치, 담장 축조 공사 관련 미수령 공사비 186,000,000원을 위한 유치권 신고가 있으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하며 추가적인 확인이 필요합니다.

등기사항전부증명서상 '임향숙' 소유로 등재된 2층 단독주택(199.12㎡)이 토지상에 소재하는 것으로 파악되었습니다. 그러나 본 매각에서는 해당 건물은 평가 및 매각 대상에서 제외되며, 이는 토지의 사용·수익에 제한을 줄 수 있습니다.

이 외에도 제시외 건물(판넬 건물 1동), 컨테이너 1동, 주차시설물, 비닐하우스 1동이 토지상에 소재하나, 이들 또한 매각에서 제외됩니다.

제1회 최저매각가격은 상기 제시외 건물들로 인한 토지 소유권 행사의 제한 가능성을 감안하여 산정되었습니다.

법정지상권의 성립 여부 및 범위에 대한 구체적인 내용은 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건지 주변은 김포시 하성면 후평리로, 단독주택, 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

최근 김포시는 서울 편입 논의와 함께 교통망 확충(지하철 5호선 연장, GTX-D 노선 등) 및 개발 계획들이 논의되고 있습니다. 특히 하성면은 후평지구 지표수 보강개발 사업(2025년 12월 완료 예정)이 진행되는 등 지역 개발이 이루어지고 있습니다.

다만, 해당 지역은 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등과 같이 국방상의 이유로 개발에 제약이 따르는 구역에 포함되어 있어, 대규모 상업 시설이나 주거 단지 개발보다는 전원주택 단지 개발이나 농업 관련 시설, 소규모 공장 등과의 연계 가능성이 있습니다.

현재로서는 뚜렷한 상권이 형성되었다고 보기는 어려우며, 주변 지역 개발 현황과 연계한 잠재적 가치 상승을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 "금성초등학교"가 남동측 인근에 위치합니다.

주변의 편의시설 및 대중교통 이용 편의성은 다소 부족할 수 있습니다.

도로망 확충 계획(시도 12호선 확장 등)이 진행 중인 점은 긍정적이나, 완공까지는 시간이 소요될 예정입니다.

군사 보호 구역 등으로 인한 지역적 특성상, 다른 지역에 비해 생활 편의 시설의 발달이 더딜 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

유치권의 성립 여부: 주식회사 스페이스 하우스의 유치권 신고는 금 186,000,000원으로, 그 성립 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 현재로서는 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다.

법정지상권: 토지상에 존재하는 등기되지 않은 건물(임향숙 소유)이나 매각 제외된 제시외 건물들로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 토지 소유권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

제시외 건물 및 물건: 토지상에 2층 단독주택, 판넬 건물, 컨테이너, 비닐하우스 등이 존재하나, 이들은 일괄매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 해당 건물들의 철거 또는 이전 문제는 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

개발 제한: 토지이용계획상 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

교통 불편: 차량 접근성은 있으나, 대중교통 이용 및 주요 도로망과의 접근성이 다소 떨어져 교통 불편이 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 하성면 후평리의 대지로서, 토지 매각으로 진행됩니다.

주변 환경은 자연녹지 및 농경지가 혼재된 지역이며, 금성초등학교가 인근에 위치합니다.

권리상으로는 유치권과 법정지상권 관련 불확실성이 존재하며, 매각에서 제외된 여러 제시외 건축물 및 물건들이 소재하여 토지 사용에 제한이 예상됩니다.

토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하여 개발에 제약이 따르지만, 지역 개발 계획 및 수도권과의 접근성 개선 노력 등을 고려할 때 잠재적인 가치 상승 가능성도 배제할 수 없습니다.

특히, 유치권과 법정지상권의 구체적인 내용과 제시외 건물들의 처리 방안에 대한 면밀한 분석 및 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 지역 개발 가능성: 김포시 전체의 개발 계획과 연계하여, 하성면 지역의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 토지 가치: 현재는 대지이나, 주변 개발 방향에 따라 향후 가치 상승을 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

3. 낮은 최저매각가: 제시외 건물 및 권리관계의 불확실성으로 인해 낮게 책정된 최저매각가로 진입이 가능할 수 있습니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 권리 분석 전문가와의 상담을 통해 투자 결정하시기를 권장합니다. 특히 유치권, 법정지상권, 제시외 건물 등의 문제는 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

법원 정보

부천지원 경매6계