나이스옥션 법원경매 인천 2023타경14409 [1] 인천광역시 서구 가좌동 184-39 1층102호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경14409 [1] 인천광역시 서구 가좌동 184-39 1층102호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2023타경14409 | 소재지: 인천광역시 서구 건지로 342-3, 1층102호 | 감정가: 54,000,000원 | 최저가: 26,460,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2023타경14409 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 184-39 1층102호

용도: 다세대주택 (빌라)

감정가: 54,000,000원

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

소유자/채무자: 파OOOOOO

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 22.20㎡ (약 6.71평)

건물 전용면적: 28.58㎡ (약 8.64평)

※ 본 물건은 다세대주택으로, 제공된 건물면적은 전용면적이며 공급면적(분양면적)은 별도로 표기할 수 없습니다.

건물 구조: 벽돌조 슬래브위기와지붕 3층 건물 내 1층

외부 마감: 적벽돌 마감

내부 마감: 벽지 및 타일 등 마감

이용 상태: 다세대주택 (주거용)으로 이용 중

1.3. 특이 및 주의 사항

경매 형태: 형식적 경매로 진행되어 일반적인 임의/강제 경매와 권리관계가 다를 수 있습니다. 청산 과정의 일환으로 판단됩니다.

표기 오류: 본건 외벽에는 7동으로 표기되어 있으나, 등기부상 '상일주택 7동' 부분이 신청 착오로 추가 기재된 이력이 있습니다. 매각 시점에 등기부 및 실제 표기 상태를 재확인해야 합니다.

2. 최고의 입지

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "인천석남중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택을 중심으로 형성된 일반 주택지대입니다.

본건은 북측으로 약 3미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근은 가능하며, 세로장방형의 평지 위에 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근성: 양호

대중교통 여건: 보통 수준입니다.

지하철: 북서측 인근에 인천지하철 2호선 서부여성회관역이 소재하여 도보 이용이 가능합니다.

버스: 인근 간선도로(건지로) 변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편은 없습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

형식적 경매는 공유물 분할을 위한 경매나 담보권 실행을 위한 경매가 아닌, 법률의 규정에 의해 매각 명령이 내려진 경우입니다. 따라서 권리관계가 복잡한 경우가 많으므로, 자세한 매각 결정 사유를 확인해야 합니다.

3.2. 당사자 및 임대차 관계

소유자/채무자/채권자: 모두 파OOOOOO 등으로 표기되어 특수 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. (개인정보 보호를 위해 비공개 처리됨)

임대 관계: 미상. 임차인 현황 조사서 및 명도 저항 가능성에 대한 별도 심층 분석이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변이 주택지대이므로 근린생활시설 및 소규모 상권 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

교육 시설: 인천석남중학교 인근에 위치하고 있어 학군 접근성은 양호합니다.

문화/여가 시설: 인근에 석남공원, 석남도서관 등이 소재하여 주민 생활 편의 시설은 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

지역 지구: 제2종일반주거지역

제한 사항:

가축사육제한구역 (인천광역시 서구조례 제1749호)

상대보호구역 (인천서부교육청평생교육과 문의)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

해당 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 제한을 받습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 형식적 경매의 특수성

본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반 경매와 달리 소유자 간의 분쟁이 경매 사유일 수 있습니다. 경매 취하 또는 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 물건 현황의 불일치

외벽 표기 '7동'과 등기사항전부증명서 상의 '상일주택 7동' 기재 오류 문제에 대한 후속 조치가 진행되었는지 확인이 필요합니다. 이는 향후 재매각 또는 소유권 이전에 영향을 줄 수 있는 문제입니다.

5.3. 임대 관계 불확실성 및 혐오시설 검토

임대 관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 미등록 임차인 또는 소유자의 점유로 인한 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

주변에 명확히 표기되는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주택지대와 공장지대가 혼재된 인천 서구 지역의 특성상 현장 조사를 통해 소음 및 환경 문제를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 인천지하철 2호선 역세권에 근접하고 버스 노선 접근성이 좋은 제2종일반주거지역 내 소형 다세대주택입니다. 감정가 대비 투자금이 적을 것으로 예상되며, 주거용 부동산 실수요층 또는 소액 임대 사업자에게 적합한 물건입니다. 다만, 형식적 경매의 특수성과 건물 표기 오류, 임대차 미상이라는 세 가지 리스크 요소를 정확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

소액 투자: 감정가가 5천만 원대로 소액 투자가 가능합니다.

교통 인프라: 서부여성회관역 (인천2호선) 인근의 역세권 입지를 확보하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

실거주 수요: 전용면적 약 8평대의 소형 평형으로, 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요층의 선호도가 높을 수 있습니다.

6.3. 명도 및 진행 전략

명도 난이도: 임대차 관계 미상 및 형식적 경매의 특성상 명도 난이도는 보통~높음 수준으로 예상되며, 사전 명도 협상 및 법적 절차 진행 준비가 필수입니다.

입찰 전략: 감정가가 낮아 1회 유찰 시 급매가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있으나, 권리분석 및 물건 현황의 특이사항을 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계