나이스옥션 법원경매 인천 2022타경522637 [5] 인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 3층303호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경522637 [5] 인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 3층303호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2022타경522637
• 주소: 인천광역시 미추홀구 제일로27번길 25, 3층303호
• 감정가: 133,000,000원
• 최저가: 65,170,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매18계 2022타경522637 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 제일로27번길 25, 3층303호 | 감정가: 133,000,000원 | 최저가: 65,170,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 보고 목적

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경522637 (5)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 3층303호 (현대타운)

용도 (공부상/현황): 제2종 근린생활시설(사무소) / 현황 주거용 이용 중 (주의 요망)

감정가: 133,000,000원

토지면적: $20.20\text{㎡}$ (약 6.11평)

건물면적 (전용): $60.58\text{㎡}$ (약 18.33평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 보고서 작성 목적

본 보고서는 인천 미추홀구 도화동에 소재한 경매 물건(근린생활시설)에 대한 투자 적정성 검토 및 잠재 리스크 분석을 목적으로 작성되었습니다. 특히 공부상 용도(근생)와 현황 용도(주거)의 차이점을 중점적으로 분석하여 실질적인 투자 가치를 판단하는 데 필요한 정보를 제공합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 '도화1동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주변은 상가 및 주택이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

차량 접근성이 양호하고, 대중교통 사정 역시 보통 이상으로 평가됩니다.

도화동 일대는 과거 낙후된 이미지가 있었으나, 인근 '도화지구' 도시개발사업 진행으로 인해 전반적인 주거 환경 개선이 이루어지고 있는 지역적 특성이 있습니다.

인근에는 신세계아파트, 올레오 아파트 등이 위치하며, 주거 인프라가 어느 정도 형성되어 있습니다.

2.2. 상권분석 및 주변 환경

본 물건의 토지이용계획은 **일반상업지역** 및 **방화지구**로 지정되어 있어, 상업시설로서의 잠재력은 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다.

주변은 도화1동 행정복지센터 인근으로 소규모 상가 및 주택이 주를 이루고 있어, 활발한 광역 상권보다는 생활 밀착형 상권으로 분류됩니다.

주변에 대학 캠퍼스(청운대학교 인천캠퍼스, 인천대학교 제물포캠퍼스) 및 학교가 인접하여 있어 젊은 층의 유동인구 수요가 존재할 수 있습니다.

현재 파악된 자료로는 특기할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 3층에 위치하며, 내외부 마감재 상태는 일반적인 수준으로 보입니다.

가장 중요한 이용 상태는 공부상 **제2종 근린생활시설(사무소)**이나, **현황은 주거용으로 이용 중**인 것으로 탐문조사되었습니다.

상·하수도 및 난방설비 등 기본적인 주거 설비는 갖추고 있습니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 요약

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 임의경매 (채무자 소유 물건)

본 물건에 대한 임차인의 대항력 유무 및 상세한 권리관계는 매각물건명세서 및 현황조사서의 추가 확인이 필수적입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 임차인 현황 및 말소기준 권리를 판단하기 어려우나, 일반적으로 말소기준 권리보다 후순위의 권리는 소멸되므로, 등기부 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (법적 및 투자 위험)

용도 불일치 리스크: 공부상 '근린생활시설'을 현황 '주거용'으로 이용하는 것이 가장 큰 리스크입니다.

a. **이행강제금:** 주거용으로 이용 시 건축법상 용도위반에 해당하여 관할 지자체로부터 **이행강제금**이 부과될 수 있습니다. 낙찰자가 이를 승계받을 가능성이 높으므로, 예상 이행강제금 규모를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

b. **대출 제약:** 주택 관련 대출(주택담보대출)이 아닌 상업용 부동산 대출(비주거용)이 적용되어 대출 한도나 금리 조건이 주택보다 불리할 수 있습니다.

c. **주택수 포함 여부:** 현황은 주거용이나, 공부상 근생이므로 주택 수 산정(취득세, 양도세 등)에 대한 세법 해석이 복잡해질 수 있습니다. 주택으로 간주될 경우 다주택자 규제 적용 가능성도 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 일반상업지역 내에 위치한 $60.58\text{㎡}$ (약 18.33평) 규모의 근린생활시설입니다. 감정가 1억 3,300만 원은 주변 시세 및 용도 리스크를 감안하여 적정성 여부를 판단해야 합니다.

**최고의 입지:** 도심 주거 및 상업 혼합 지역으로 기본 수요는 확보되어 있으나, 주거용으로 이용하는 현황 때문에 발생하는 이행강제금 및 대출 리스크를 얼마나 감수할 수 있는지가 투자의 핵심 관건입니다.

4.2. 투자 포인트

1. **상업지역 내 주거 기능 확보:** 법적인 문제는 있으나, 실질적으로 주거가 가능하며 일반상업지역에 위치해 있어 장기적으로 용도 변경이나 리모델링 등을 통한 가치 상승 여지는 존재합니다.

2. **높은 전용률 및 실사용 면적:** 전용 $60.58\text{㎡}$로 인근 오피스텔이나 아파트 대비 넓은 실사용 면적을 제공하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

3. **도화지구 인근 개발 호재:** 인근 도화지구 개발로 인한 지역 이미지 개선 및 인프라 확충의 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

4. **저렴한 진입 장벽:** 유찰 시 감정가 대비 저렴한 가격으로 실사용 공간을 확보할 수 있는 기회입니다.

5. 컨설팅 결론 및 제언

본 물건에 입찰하기 위해서는 다음의 필수 조치사항을 반드시 이행해야 합니다.

1. **이행강제금 조사:** 미추홀구청 건축과를 통해 과거 부과 이력 및 현재 예상되는 이행강제금 규모를 정확하게 확인 후 입찰가에 반영해야 합니다.

2. **현장 재확인:** 현황 주거용 이용 여부를 재확인하고, 내부 구조(방, 거실, 주방 등의 형태)를 파악하여 향후 상업용으로의 복구 용이성을 판단해야 합니다.

3. **대출 가능 여부 사전 문의:** 주요 금융기관을 통해 근린생활시설(상업용) 담보대출 한도 및 금리를 사전 문의하여 자금 조달 계획을 수립해야 합니다.

4. **명도 난이도 분석:** 임차인이 있을 경우, 대항력 및 배당요구 여부를 확인하고, 현황이 주거용이므로 명도 시 주거용 부동산에 준하는 협의가 필요할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계