나이스옥션 법원경매 인천 2023타경516103 [1] 인천광역시 중구 운북동 1289-10 대지 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경516103 [1] 인천광역시 중구 운북동 1289-10 대지 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2023타경516103 | 소재지: 인천광역시 중구 운북동 1289-10 | 감정가: 851,580,080원 | 최저가: 417,274,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서: 인천광역시 중구 운북동 토지 지분 매각

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2023타경516103 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운북동 1289-10

용도: 대지

매각대상: 토지일부지분매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 851,580,080원

토지면적: 12,433.80㎡ (약 3,755.15평)

건물면적: 0.00㎡

소유자/채무자: 조OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협)

1.2. 특이 및 주의 사항

특이사항: 본건은 '지분매각' 물건이며, 감정평가서상 공유자우선매수권이 신고된 이력이 있습니다. 그러나 주의사항에 따르면, 기호 2, 3, 4는 지분매각이라도 공유자우선매수권이 적용되지 않는다고 명시되어 있어 입찰 전 확인이 필요합니다.

주의사항: 일괄매각으로 진행되며, 기호 2, 3은 네이버 지도상 기호 4(도로)에 속한 것으로 추정됩니다. 본건 토지는 택지조성된 것으로 추정되나 현황은 잡풀, 잡목, 일부 농작물 재배 등이 이루어지고 있으며, 기호 1, 2, 3은 주상나지 상태, 기호 4는 도로로 이용 중입니다. 도로 포장 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본건은 인천광역시 중구 운북동에 소재하며, "금산IC" 북서측에 위치합니다. 주변은 대규모 "미단시티" 조성사업구역으로 지정되어 있으며, 현재는 대부분 나지 상태로 개발이 진행 중인 지역입니다.

교통상황은 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 향후 미단시티 개발이 완료되면 교통 인프라가 대폭 개선될 여지가 있습니다.

2.2. 토지 현황 및 이용상태

기호 1, 2, 3: 대체로 등고평탄하게 조성된 토지로서, 현황은 주상나지 상태입니다.

기호 4: 부정형의 토지로서, 현황 도로 등으로 이용 중입니다.

도로상태:

기호 1은 남서측으로 소로의 포장도로에 접하며, 기호 2, 3은 토지 사면으로 소로의 포장 도로에 접합니다. 기호 4는 토지 자체가 도로로 이용되며, 광대로 및 중로인 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

모든 기호가 '제1종일반주거지역', '지구단위계획구역(미단시티 조성사업)', '경제자유구역', '성장관리권역'에 속하여 있습니다.

이는 주거용 개발이 가능한 지역이며, 미단시티라는 대규모 개발 사업의 수혜를 직접적으로 받을 수 있는 입지임을 의미합니다. 특히 기호 4는 중로에 접합되어 있습니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 현재는 미단시티 조성사업 초기 단계로 주변 대부분이 나지 상태이므로, 활성화된 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활정보: 주변이 개발구역이므로 현재 기준 생활 편의시설은 미비한 상태입니다.

혐오시설: 지도상으로 판단되는 주변 혐오시설은 감정평가서 요약에 언급되지 않았으나, 미단시티 개발 사업구역이라는 특성상 향후 체계적인 계획하에 정비될 가능성이 높습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석

본건은 소유자와 채무자가 동일한 조OO이며, 채권자는 농협인 부동산 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다. (단, 등기부등본 원본 확인 필요)

임대관계: 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황상 대부분 나지 상태이므로 임차인 발생 가능성은 낮으나, 현황조사보고서 등을 통해 점유관계 재확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

지분매각 리스크: 가장 큰 리스크는 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획에 대한 협의가 필수적이며, 협의가 이루어지지 않을 경우 '공유물 분할 청구 소송'을 진행해야 하는 시간적, 비용적 리스크가 존재합니다.

공유자우선매수권: 기호 1에 대해서는 공유자우선매수 신고가 이루어진 이력이 있으므로, 공유자가 경매 기일에 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다. (기호 2, 3, 4는 주의사항에 따라 우선매수권 적용 불가.)

현황 불일치: 기호 2, 3이 기호 4(도로)에 속한 것으로 추정되는 등 현황과 지적상의 차이가 있을 수 있으며, 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 미단시티 조성사업 구역 내에 위치하여 장기적인 개발 호재를 갖춘 지역입니다.

용도지역: 제1종일반주거지역으로, 향후 주거용 토지로의 개발 잠재력이 높습니다.

경제자유구역: 경제자유구역 지정에 따른 각종 혜택 및 높은 미래가치를 기대할 수 있습니다.

도로접합: 일부 기호가 광대로 및 중로와 접합되어 있어 개발 완료 시 토지의 가치가 극대화될 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 인천의 대규모 개발 사업인 미단시티 내 주거지역 토지에 투자하는 기회입니다. '경제자유구역' 및 '제1종일반주거지역'이라는 입지적 강점을 보유하고 있어 장기적인 관점에서 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

그러나 '지분매각'이라는 본질적인 리스크와 공유자우선매수권 행사 가능성, 현황상 도로 이용 여부 등 해결해야 할 과제가 명확하므로, 입찰 전 공유자 현황, 개발 계획, 현황 도로 이용 상황 등을 철저히 분석하고 공유자우선매수권 행사 가능성을 고려하여 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

실수요자보다는 장기적인 안목을 가진 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계