나이스옥션 법원경매 인천 2022타경522637 [4] 인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 2층202호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경522637 [4] 인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 2층202호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2022타경522637 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 제일로27번길 25, 2층202호 | 감정가: 102,000,000원 | 최저가: 49,980,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2022타경522637 (4)

물건구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 2층202호

감정가: 102,000,000원

채무자/소유자: 한OO

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

용도 (공부상): 제2종근린생활시설 (사무소)

용도 (현황): 주거용

건물면적 (전용면적 상당): 46.87㎡ (약 14.18평)

토지면적 (지분): 15.63㎡ (약 4.73평)

층수: 7층 건물 중 2층

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화1동행정복지센터’ 남측 인근에 위치하며, 통칭 "현대타운 102동"에 해당합니다. 주변은 상가 및 주택이 혼재된 지대로 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 주변 환경 및 구조

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호한 편입니다. 토지는 정방형으로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

공법상 일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 속하여, 상업지역 내의 주거/준주거 활용 가능성이 있는 곳으로 분석됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 감정가 1억 200만 원으로 시작합니다. 소유자 및 채무자가 동일하여 권리 관계가 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

3.2. 특이 사항 및 주의 사항

가장 중요한 특이사항은 **'공부상 용도와 현황 용도의 불일치'**입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문조사되었습니다. 이 경우 낙찰 후 건축법상 용도에 맞게 원상 복구하거나, 관할 구청에 주거용으로의 용도 변경 가능성 및 이행강제금 부과 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 및 교통

본건이 일반상업지역에 위치해 있어 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 도화1동행정복지센터 등 관공서가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 교통 상황은 차량 출입 및 대중교통 사정이 양호하여 물류 및 출퇴근에 용이합니다.

4.2. 생활 정보

주변에 상가 및 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 좋을 것으로 추정됩니다. (주의: 감정평가서에 구체적인 주변 시설(학교, 병원, 마트, 혐오시설 등) 정보는 포함되어 있지 않으므로, 자세한 생활 정보 및 혐오시설 유무는 임장(현장조사)을 통해 추가 확인이 필요합니다.)

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1) **용도 위반 리스크**: 공부상 근린생활시설(사무소)을 주거용으로 사용 중인 것에 대한 이행강제금 부과 가능성 및 원상복구 명령 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 이에 대한 사전 조사 및 비용 계획이 필요합니다.

2) **임대 관계 미상**: 현재 임대차 관계가 미상으로, 낙찰 시 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인하는 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 일반상업지역 내 위치한 비교적 저렴한 가격대의 소형 물건입니다. 현황 주거용 사용이라는 리스크가 있지만, 해당 리스크가 경쟁률을 낮추어 저가 낙찰 기회를 제공할 수 있습니다. 실수요자(현황 주거용 사용 희망 시) 또는 투자자 모두에게 용도 변경 또는 이행강제금 감수 여부에 대한 명확한 전략이 요구됩니다.

5.3. 투자 포인트

1) **상업지역 내 희소성**: 일반상업지역에 위치한 건물로, 향후 투자가치 및 이용 다양성 면에서 유리합니다.

2) **양호한 교통 사정**: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 실사용에 편리합니다.

3) **소액 투자 가능성**: 비교적 낮은 감정가(102,000,000원)로 소액 투자가 가능합니다.

4) **넓은 전용 면적**: 전용 46.87㎡(약 14.18평)으로, 근린생활시설 중 넓은 면적에 속하여 활용도가 높습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계