나이스옥션 법원경매 인천 2022타경522637 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 2층201호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경522637 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 2층201호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2022타경522637 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 제일로27번길 25, 2층201호 | 감정가: 133,000,000원 | 최저가: 65,170,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2022타경522637 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 2층 201호 (통칭 현대타운 102동)

용도 (공부상/현황): 제2종근린생활시설(사무소) / 주거용

감정가: 133,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

건물면적: 60.58㎡ (약 18.33평)

토지면적 (지분): 20.20㎡ (약 6.11평)

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ‘도화1동행정복지센터’ 남측 인근에 위치하며, 통칭 “현대타운 102동”에 속합니다. 주변은 상가 및 주택이 혼재된 지대이며, 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정이 양호하여 제반 교통 환경은 무난합니다.

2.2. 상권 분석

토지 이용 계획상 일반상업지역에 위치하고, 건물의 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(사무소)로 상업적 활용에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 인근에 아파트 및 주택이 밀집되어 있어 기본적인 배후 수요는 존재합니다. 도화동 일대는 도화사거리 주변 재개발이 진행되는 등 지역 정비 이슈가 있어 장기적인 관점에서 상권 변화의 가능성이 높습니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 환경

인근에 ‘도화1동행정복지센터’가 가까워 행정 편의성이 우수하며, 신세계아파트 및 올레오 아파트 등 주거 단지와 인접해 있어 생활 인프라 이용이 편리합니다. 건물 내부에는 상·하수도 및 난방설비가 되어있는 것으로 확인됩니다. 특정 혐오시설은 검색되지 않았으나, 상업지역과 주택이 혼재된 특성상 소음 등 환경 요인은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 분석

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 제공된 정보에 따르면 임대 관계는 미상이며 , 임차인 현황 및 대항력 여부가 확인되지 않아 입찰 전 대법원 법원 경매 정보를 통해 정확한 권리 분석(특히 미상인 임대차 관계)이 필수적입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 주의사항은 **'공부상 용도와 현황 용도의 불일치'**입니다. 공부상으로는 제2종 근린생활시설(사무소)이지만, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 낙찰자가 현황대로 주거용으로 계속 사용할 경우, 건축법상 용도 위반에 따른 이행강제금 부과 등 법적 리스크를 부담할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. 용도 위반 리스크: 근린생활시설의 주거용 사용으로 인한 이행강제금 부과 가능성이 상존합니다. 향후 용도변경 가능성 및 건축 관련 법규 검토가 필수입니다.

2. 임대 관계 미상: 임대차 여부 및 임차인의 대항력 유무가 미상인 경우, 예상치 못한 보증금 인수나 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 일반상업지역에 위치한 건물로서, 공부상 근린생활시설이라는 이점을 활용하여 주택 수 제외(세무 상담 필요) 또는 장기적인 상업용 투자를 고려해볼 수 있습니다. 현황이 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 소형 주거 공간 수요를 타겟으로 한 투자도 가능하나, 상기 언급된 용도 불일치 리스크를 해결하거나 입찰가에 충분히 반영해야 안정적인 투자가 될 수 있습니다.

5. 투자 포인트

5.1. 최고의 입지 및 활용성:

토지가 일반상업지역에 속해 있어 향후 개발 또는 가치 상승의 잠재력이 높습니다. 면적이 60.58㎡로 비교적 소형이어서 주거용(원룸/투룸) 또는 소규모 사무실 용도로의 전환 및 임대 활용도가 높습니다.

5.2. 환금성:

도화1동행정복지센터 인근의 상가 및 주택 혼재 지역으로 유동 인구가 확보되어 있으며, 대중교통 이용이 양호하여 기본적인 환금성은 갖춘 것으로 판단됩니다. 주변 재개발 이슈는 장기적인 지역 가치 상승의 긍정적 요인입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계