나이스옥션 법원경매 인천 2022타경522637 [3] 인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 2층203호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경522637 [3] 인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 2층203호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2022타경522637
• 주소: 인천광역시 미추홀구 제일로27번길 25, 2층203호
• 감정가: 133,000,000원
• 최저가: 65,170,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매18계 2022타경522637 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 제일로27번길 25, 2층203호 | 감정가: 133,000,000원 | 최저가: 65,170,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 인천 미추홀구 도화동 근린생활시설 (주거용 현황)

1.1. 개요 및 기본 정보

사건번호

인천지방법원 2022타경522637 (3)

소재지

인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 2층203호 (통칭 현대타운 102동)

용도 (공부상/현황)

근린생활시설 (제2종근린생활시설-사무소) / 현황: 주거용 이용 중

감정가

금 133,000,000원

토지/건물 면적

토지 면적: 20.20㎡ (약 6.11평)

건물 면적 (전용면적): 60.58㎡ (약 18.32평)

(참고: 아파트 분양면적 개념 적용 불가, 근린생활시설 기준 전용면적임)

매각 대상 및 구분

토지/건물 일괄매각, 부동산임의경매

1.2. 입지조건 및 환경 분석

입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 '도화1동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주변은 상가 및 주택지대가 혼재된 지역임. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 대중교통 이용 등의 제반 교통 사정은 양호한 편으로 평가됨.

상권분석

토지이용계획상 일반상업지역(2020-06-29)에 위치하여 상업시설로의 활용 가능성이 높으나, 주변이 주택지대와 혼재되어 있어 상업용 및 주거용 수요가 모두 존재할 수 있음. 과거 낙후 이미지에서 벗어나 도화지구 개발이 진행되는 지역으로 잠재적 가치 상승 가능성이 있음.

생활정보

인천 미추홀구 도화동은 미추홀구의 북서부에 위치하며, 경인선 남측에 해당하고 수봉산 및 도화IC와 인접해 있음. 상·하수도 및 난방설비가 갖춰져 있어 주거 생활 편의시설을 구비하고 있음. 행정복지센터가 인근에 있어 기본적인 공공서비스 접근성이 양호함.

1.3. 권리 분석 및 특이 사항

권리분석

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 한OO로 동일하며, 채권자의 신청에 의해 진행됨. 매각 대상이 토지/건물 일괄인 만큼 권리관계의 복잡성은 낮은 편이나, 임대관계는 현재 미상으로 조사되어 명도 시 임차인 여부를 필히 확인해야 함.

잠재적 리스크 (최대 주의사항)

가장 큰 리스크는 **공부상 용도와 현황 용도의 불일치**임. 본건은 공부상 '제2종 근린생활시설(사무소)'이지만, **현황은 주거용으로 이용 중**인 것으로 탐문조사됨. 이 경우, 관할 지자체로부터 **위반 건축물로 지정**되어 **이행강제금**이 부과될 수 있는 중대한 위험이 존재함. 매수인은 이를 해소하기 위한 용도변경 절차 및 비용, 또는 지속적인 이행강제금 부담을 감수해야 할 수 있음.

혐오시설 분석

현재 검색된 정보에 따르면 인근에 명확한 혐오시설(기피시설)에 대한 정보는 확인되지 않음. 다만, 일반상업지역 내 혼재된 주택지대라는 점을 고려할 때, 상업 시설로 인한 소음, 유동 인구, 주차 등의 일반적인 상업지역 내 생활 불편요소는 존재할 수 있음. (지도 서비스 및 현장 방문을 통한 정밀 확인 필요)

1.4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 감정가 133,000,000원의 근린생활시설 경매 물건으로, 교통 및 주거 편의성이 양호한 일반상업지역 내에 위치하고 있음. 특히, 도화지구 개발의 영향권에 있어 지역 발전 잠재력이 주목됨. 그러나 **공부상 근린생활시설과 현황 주거용 이용의 불일치**라는 **치명적인 리스크**를 안고 있어, 투자 전 이행강제금 산정 및 구제 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

투자 포인트

1. **개발 호재 및 입지:** 도화지구 개발로 인한 주변 환경 개선 및 일반상업지역 내 위치로 인한 높은 용적률 활용 잠재력.

2. **실사용 수요:** 소형 아파트/오피스텔을 대체할 수 있는 실거주 목적의 수요가 풍부할 수 있음 (현황 주거용 이용의 반영).

3. **가격적 메리트:** 용도 불일치 리스크로 인해 유찰될 경우, 현황 주거용 이용을 감수하고 낮은 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있음.

*본 보고서는 경매 정보 및 탐문 조사 내용을 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정은 반드시 현장 조사 및 권리 관계에 대한 전문가의 추가 자문을 거쳐야 합니다.*

법원 정보

인천지방법원 경매18계