나이스옥션 법원경매 인천 2022타경522637 [2] 인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 3층301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경522637 [2] 인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 3층301호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2022타경522637 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 제일로27번길 25, 3층301호 | 감정가: 133,000,000원 | 최저가: 65,170,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2022타경522637 (2)이며, 소재지는 인천광역시 미추홀구 도화동 425-5 3층301호입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(사무소)로 등록되어 있으나, 현재 주거용으로 이용 중인 것이 확인되는 물건입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본 물건의 감정가는 133,000,000원으로 평가되었습니다.

건물 전용면적은 60.58㎡(약 18.33평)이며, 토지 지분 면적은 20.20㎡(약 6.11평)입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화1동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 통칭 "현대타운 102동"에 속해 있습니다. 주변은 상가 및 주택이 혼재된 지대로 주거 환경과 상업 편의시설을 동시에 갖추고 있습니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 등의 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다. 남동측으로 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.2. 생활 정보

본건은 일반상업지역에 위치하며, 인근에는 초등학교인 인천대화초등학교와 효열초등학교가 위치하는 등 교육시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 경매는 채권자 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 청구에 의한 부동산 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자는 한OO로 동일합니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

3.2. 특이사항 및 권리 관계

공부상 용도와 현황의 차이: 가장 중요한 주의사항으로, 공부상으로는 제2종 근린생활시설(사무소)이나, 현재는 주거용으로 이용 중입니다. 이는 낙찰 후 용도 변경 또는 원상복구 문제로 이어질 수 있는 중대한 사항이므로, 입찰 전 반드시 이행강제금 부과 가능성 등을 포함한 법적 검토가 필요합니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상인 것으로 조사되어, 향후 명도 시 점유 관계 및 임차인의 대항력 유무를 확인해야 하는 리스크가 있습니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 토지는 일반상업지역에 속하며, 이는 높은 용적률을 활용할 수 있는 잠재력을 의미합니다. 현재는 주거용으로 이용되고 있으나, 일반상업지역의 특성을 고려할 때 상업시설로의 전환 또는 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 주변이 상가 및 주택지대인 점을 감안하여 상권의 활성화 정도를 면밀히 분석해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

용도 위반 리스크: 제2종 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 것은 건축법상 용도 위반에 해당할 수 있으며, 이로 인해 지자체로부터 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 이는 낙찰자가 떠안아야 할 가장 큰 리스크입니다. 향후 주거용으로 계속 사용하려면 용도 변경을 시도하거나, 원상복구(사무소 용도)를 해야 할 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

유리한 교통 및 입지: '도화1동행정복지센터' 인근의 상가 및 주택 혼재 지역으로 기본적인 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

일반상업지역의 잠재력: 장기적으로는 토지이용계획상 일반상업지역이라는 이점이 개발 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.4. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 충분한 투자 매력이 있으나, 현황이 '주거용'이라는 점과 공부상 용도 '근린생활시설'과의 괴리가 가장 큰 리스크 요인입니다. 이행강제금 등의 비용을 보수적으로 산정하여 입찰가에 반영하는 전략이 필요합니다. 실수요자가 주거 목적으로 접근할 경우, 용도 위반 문제 해결을 위한 추가 비용을 감수해야 합니다.

4.5. 혐오시설 및 기타 참고사항

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도화동 및 주안동 일대는 생활편의시설 및 상업시설이 혼재되어 있는 지역 특성을 감안해야 합니다. 임대관계는 미상이므로 명도 시 발생 가능한 변수에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계