나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12424 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 3층305호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12424 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 3층305호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2024타경12424 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 장천로94번길 21, 101동 3층305호 | 감정가: 274,000,000원 | 최저가: 134,260,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경12424 (1)이며, 물건의 소재지는 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 3층 305호 오피스텔입니다. 경매구분은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 274,000,000원입니다. 건물 전용면적은 59.01㎡ (약 17.85평)이며, 토지 대지권 면적은 16.34㎡ (약 4.94평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천 미추홀구 숭의동 소재 '숭의초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택(다세대/연립), 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다. 비교적 신축급의 업무시설과 주거시설이 어우러져 있는 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인근에 지하철 1호선 제물포역이 위치하여 광역 교통 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 부정형의 모양으로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며, 북측 및 남서측으로 세로변 도로에 각각 접하고 있어 진출입이 용이합니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 석재 및 페인트 마감, 창호는 샤시 창호로 마감되었습니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기 설비 등이 잘 구비되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 명세

매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건이므로, 낙찰 후 소유권 이전에 별도의 문제가 발생할 가능성은 낮습니다. (토지 및 건물 일괄 매각)

3.2. 채무 및 소유 관계

소유자와 채무자가 김OO로 동일합니다. 이는 개인적인 채무로 인해 임의경매가 개시되었음을 시사합니다. 채권자는 주식회사 OOOOOOOO입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸하는 깨끗한 권리관계일 가능성이 높으나, 등기부등본 현황을 통해 최종 확인이 필요합니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 '미상'으로 보고되었습니다. 이는 임차인이 존재할 가능성, 혹은 임차인이 있으나 신고가 되지 않았을 가능성을 모두 내포합니다. 현장 조사 및 명도 진행 시 미상의 임차인에 대한 대항력 유무 확인이 가장 중요한 절차입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 준주거지역에 위치하며, 주거시설과 근린생활시설이 혼재하는 상권입니다. 오피스텔 용도이므로 기본적으로 주거 수요가 높으며, 주변 학교 및 주거 단지를 기반으로 한 배후 상권으로 분석됩니다. 투룸 혹은 소형 아파트 대체재로서의 가치를 가질 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

주변에 '숭의초등학교'가 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다. 오피스텔 내에는 도시가스 및 개별 난방, 승강기 등 기본적인 주거 편의 설비가 잘 갖추어져 있어 실생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크 및 법률 검토

5.1. 법률적 제한 사항

토지이용계획상 '준주거지역'으로 비교적 용적률 및 건폐율 활용도가 높으나, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 주변 학교 환경 보호를 위한 일부 시설(유해시설 등)의 입지가 제한됩니다. 또한 '과밀억제권역'에 포함되어 있어 건축 행위 시 일부 규제가 있을 수 있습니다.

5.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임대관계 미상'입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 나타날 경우 추가적인 명도 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다. 철저한 현황조사 및 점유자 파악이 필수입니다.

5.3. 혐오 시설 검토

주변에 '숭의초등학교'가 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있는 점 외에, 보고서 및 주변 정보 검색 결과에서 명백한 광역 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 비교적 준수한 입지를 가진 오피스텔이며, 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계가 단순한 임의경매 물건입니다. 주변의 주거 선호도와 교통 여건이 보통 수준 이상이므로 실거주 또는 임대수익 창출을 위한 투자 가치가 있습니다. 다만, 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 주거 및 투자 목적의 안정적인 오피스텔 수요 확보 가능. (준주거지역, 주거 밀집 지역)

2) 건물 면적 59.01㎡ (약 17.85평)으로 투룸 구조의 소형 주거 대체 상품으로서 경쟁력 보유.

3) 감정가 대비 시세차익 및 월세 수익률을 확보하기 위한 면밀한 시장 조사가 필요함.

4) 14층 중 3층으로 저층이지만, 상대적으로 선호도가 높은 오피스텔/주상복합 건물에 위치.

법원 정보

인천지방법원 경매18계