나이스옥션 법원경매 인천 2024타경4256 [1] 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 922-57 도로 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경4256 [1] 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 922-57 도로 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2024타경4256 | 소재지: 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 922-57 | 감정가: 888,893,040원 | 최저가: 435,557,000원 | 용도: 도로

1. 물건 기본 정보 요약

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

인천지방법원 2024타경4256 (1)호 사건의 부동산임의경매 물건 보고서입니다. 본 건은 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 922-57 외 다수 필지의 토지(일괄매각) 중 기호 8 토지(도로)의 일부 지분 매각 건을 포함하고 있습니다. 전체 매각대상 토지 면적은 10632.00㎡ (약 3216.24평)이며, 감정가는 888,893,040원입니다.

본 물건은 토지 일괄매각(기호 1-8)이 기본이며, 그중 기호 8 토지(도로)에 대해서만 지분(882568.9600000002) 매각이 진행됩니다. 아파트가 아니므로 전용면적과 분양면적 표시는 해당되지 않습니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 922-57 외 다수 필지

용도: 도로 (기호 8 기준, 그 외 토지: 잡종지 등)

토지 면적: 10632.00㎡ (약 3216.24평, 일괄매각 대상 전체)

토지 지분율: 882568.9600000002 (기호 8 기준)

감정가: 888,893,040원

매각대상: 토지일부지분매각 (일괄매각 조건 포함)

경매구분: 부동산임의경매

2. 물건 분석 및 평가

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본 건은 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 "벌말마을" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 농경지, 농가주택 및 전원주택 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하며 인근에 노선버스정류소가 소재하여 제반 교통 여건은 보통인 편입니다. 기호 4와 8은 현황 도로로 이용 중이며, 다른 토지들은 잡종지(나지) 상태입니다. 주변에는 강화자연휴양림과 같은 휴양 시설이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 검색 결과 해당 번지 주변에 특별히 알려진 혐오 시설은 발견되지 않았으나, 투자 전 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

2.2. 권리 분석

본 건은 부동산임의경매이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 것으로 보입니다. 채권자는 기OO입니다. 가장 중요한 특이사항은 다음과 같습니다.

지분매각 및 공유자우선매수권: 기호 8 토지는 지분매각 대상이지만, 주의사항 1에 따라 공유자우선매수권이 적용되지 않습니다. 이는 지분 경매의 가장 큰 리스크인 공유자우선매수권 행사를 피할 수 있다는 점에서 입찰자에게 매우 유리합니다.

농지취득자격증명(농취증) 필수: 일괄매각 대상 중 기호 1, 2, 3, 5, 6, 7은 농지취득자격증명을 요합니다. 농취증 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건입니다. 낙찰자는 농취증 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

지역권 승계: 기호 1, 2, 6, 7의 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로(민법 제292조 1항), 매수인이 이를 취득합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

2.3. 상권 분석

본 건은 농경지 및 주택이 혼재된 농촌 지역 토지(도로 및 잡종지)이므로, 상업적인 상권 분석은 의미가 적습니다. 다만, 계획관리지역에 위치하며, 일부 토지는 농지 전용 허가로 건물 신축 신고가 완료된 상태(기호 1, 2, 3, 5)이므로, 향후 개발(전원주택 등)을 위한 잠재력은 있습니다.

2.4. 생활 정보

본 건은 "벌말마을" 인근에 위치하며, 주거지 및 전원주택이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 시설은 인근 강화읍이나 불은면 소재지를 이용해야 합니다. 차량 접근성 및 버스 정류소 접근성은 보통 수준입니다. 계획관리지역으로 건폐율 40% 이하의 건축이 가능합니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 리스크: 기호 1, 2, 3, 5, 6, 7의 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 존재합니다. 해당 토지의 매각 조건이 농지 전용 허가로 건물 신축 신고가 된 토지라고 해도, 현재 현황은 잡종지(나지) 상태이므로 최종 판단은 관할 지자체의 농지 관리 부서에 문의해야 합니다.

지분 매각 토지(기호 8)의 활용 제한: 기호 8은 도로 지분 매각 건입니다. 지분권 행사의 어려움이 있으며, 현황 도로로 이용 중이므로 사실상 소유권 행사에 제한이 따를 수 있습니다. 그러나 공유자우선매수권 배제는 큰 장점입니다.

일괄 매각의 복잡성: 여러 필지(용도와 조건이 다름)를 일괄 매각하므로, 모든 필지의 권리관계, 법규 조건(농취증 등), 이용 상태를 개별적으로 확인해야 하는 복잡성이 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본 경매 물건은 다수의 토지를 일괄 매각하며, 강화군 불은면의 계획관리지역 내 위치하여 전원주택 개발 및 투자에 대한 잠재력을 갖고 있습니다. 특히 일부 토지는 이미 건물 신축 신고를 마쳐 개발 허가에 대한 이점을 가집니다. 그러나 대다수 토지에 대한 농취증 제출 의무가 큰 난관이며, 매수자는 농취증 발급 가능성 및 그에 따른 리스크를 철저히 검토해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 강화도 내 개발 수요가 꾸준한 계획관리지역 토지입니다.

개발 용이성: 기호 1, 2, 3, 5 토지는 농지 전용 허가로 건물 신축 신고를 필한 토지라는 점에서 향후 개발을 염두에 둔 투자자에게 유리합니다.

권리적 우위: 기호 8 토지(도로 지분)에 대해 공유자우선매수권이 배제되어 지분 경매 특유의 리스크(공유자우선매수권 행사)가 제거되었습니다.

장기 투자 관점: 주변에 농가주택 및 전원주택이 혼재하고 있어, 장기적인 관점에서 택지 개발 및 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

3.3. 필수 확인 사항

농취증 발급 여부를 관할 면사무소 또는 군청 농지 관리 부서에 사전에 반드시 문의하여 입찰 전 안전성을 확보해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계