나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10169 [1] 인천광역시 연수구 송도동 21-59 인천송도힐스테이트 302동 1층129호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10169 [1] 인천광역시 연수구 송도동 21-59 인천송도힐스테이트 302동 1층129호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2024타경10169 | 소재지: 인천광역시 연수구 컨벤시아대로 70, 302동 1층129호 (송도동,인천송도힐스테이트) | 감정가: 505,000,000원 | 최저가: 247,450,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 정보 요약

1.1. 사건 및 소재지

인천지방법원 2024타경10169 (1)

인천광역시 연수구 송도동 21-59 인천송도힐스테이트 302동 1층129호

1.2. 기본 내역

용도: 근린생활시설

감정가: 505,000,000원

토지면적: 17.57㎡ (약 5.32평)

건물면적: 42.12㎡ (전용 약 12.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 감정평가 요약 및 현황

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 해양경찰청 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 주상복합 지역임. 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 129호로, 외벽은 복합판넬 및 석재 붙임 마감 등임. 이용 상태는 근린생활시설로 사용 중임. 급·배수 및 위생설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있음.

2.4. 토지의 형상 및 이용 상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 채무 관계

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 소유자(류OO)와 채무자(류OO)가 동일한 상태임. 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO로 근저당권에 기한 임의경매로 추정됨.

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

제시된 정보만으로는 임대차 관계는 미상임. 실제 입찰 시 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인하여 명도 리스크를 점검해야 함. 별도의 특이사항이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고됨.

4. 입지 조건

4.1. 지역 특징

본건은 송도국제도시 내 준주거지역 및 제1종 지구단위계획구역(어민생활대책단지)에 위치함. 이는 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 상주 인구를 기반으로 하는 생활 밀착형 상권임을 시사함.

4.2. 접근성

광로2류(폭 50m-70m), 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m) 등의 주요 도로에 접합하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 이는 상가 노출도에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

5. 상권 분석

5.1. 상권 유형

대형 아파트 단지인 인천송도힐스테이트의 1층 상가로, 기본적으로 아파트 단지의 상주 인구를 주 소비층으로 하는 항아리 상권의 성격을 가짐. 주거 밀집 지역의 근린생활시설로서 생활 편의 시설(학원, 미용실, 식음료, 소매점 등) 업종에 적합함.

5.2. 잠재 수요

해양경찰청 북측 인근에 위치하여 인근 업무시설 종사자들의 유동 인구도 일부 흡수할 수 있는 위치적 강점을 보유함.

6. 생활 정보 및 혐오 시설

6.1. 내부 설비 및 편의 시설

급·배수, 위생설비, 승강기 설비, 소화전, 화재 탐지 설비 등 기본적인 상가 시설을 모두 갖추고 있어 근린생활시설로서 사용에 불편함이 없음.

6.2. 혐오 시설

자료상 특별히 언급되거나 주변 검색 결과로 도출된 인근 지역의 대규모 혐오 시설은 현재까지 확인되지 않음. 다만, 대형 도로변에 위치하므로 소음 및 통행량 증가는 감수해야 할 부분임.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 및 임대 리스크

현재 임대 관계가 미상인 바, 공실 상태일 경우 낙찰 후 명도 진행과 동시에 새로운 임차인을 유치해야 하는 리스크(공실 기간)가 발생함. 송도 지역 상가의 전반적인 공실률 및 경쟁 상가 현황에 대한 면밀한 시장 조사가 필요함.

7.2. 권리금 리스크

근린생활시설의 특성상 상가 권리금 문제가 발생할 수 있으며, 기존 임차인이 있을 경우 이를 고려한 접근이 필요함.

8. 종합 의견 및 투자 포인트

8.1. 종합 의견

본 물건은 송도국제도시 내 준주거지역에 위치한 주상복합 단지의 1층 근린생활시설로, 안정적인 배후 수요(힐스테이트 단지 상주 인구)를 확보하고 있으며 교통 및 접근성이 우수한 강점을 지님. 권리 관계는 소유자와 채무자가 동일한 임의경매로 비교적 깔끔한 편임.

8.2. 투자 포인트

최고의 입지: 해양경찰청 인근의 주거 및 업무 혼합 지역에 위치하여 상주 인구와 유동 인구 모두를 흡수할 수 있는 1층 상가임.

안정적인 용도: 근린생활시설로서 활용도가 높고, 준주거지역의 법적 허용 범위가 넓어 다양한 업종으로의 전환이 용이함.

가격 경쟁력: 임차인 현황 파악 후 예상 임대 수익률 및 주변 시세 대비 입찰가를 산정한다면, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입하여 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 투자 기회가 될 수 있음.

법원 정보

인천지방법원 경매18계