나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10169 [1] 인천광역시 연수구 송도동 21-59 인천송도힐스테이트 302동 1층129호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 인천광역시 연수구 송도동 소재 "해양경찰청" 북측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

공히 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

1) 기호 1
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 129호로서,
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등.
창호 : 하이새시창호 등임.

2) 기호 2, 3
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 1층 140호, 1층 142호로서,
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등.
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

기호 1 - 3 공히 근린생활시설 구조임.

설비내역

공히 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

1) 기호 1
인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

2) 기호 2,3
인접필지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공히 단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1
준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 광로2류(폭 50m-70m)
(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(대로3-75호선)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중2-356호선)(접합
), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>

2) 기호 2,3
준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 광로2류(폭 50m-70m)
(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(소2-18호선)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중2-356호선)(접합),
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경10169 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 21-59, 인천송도힐스테이트 302동 1층 129호 (현 주소: 인천광역시 연수구 컨벤시아대로 70)

용도: 근린상가

감정가: 505,000,000원

토지 면적: 17.57㎡ (약 5.32평)

토지 지분: 17.5719㎡ (약 5.32평)

건물 면적: 42.12㎡ (약 12.74평)

건물 지분: 42.12㎡ (약 12.74평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, "해양경찰청" 북측 인근입니다.

* 주위 환경: 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 도로 접근성: 단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연계되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (단, 현재 제공된 물건 정보 상 명시된 지상권은 없습니다.)

* 말소기준권리: 2023년 11월 24일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 1,140,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 채권 총액: 1,190,836,425원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원 (최초 5,000,000원 + 증액분 5,000,000원)

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업일자: 2015년 06월 23일

* 확정일자: 2024년 09월 11일

* 배당신고일자: 2024년 09월 30일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원 (권리분석 요약 기준)

* 주의: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수했거나 법적 절차에 따라 인수되지 않는다는 의미로 해석될 수 있으나, 실제 명도 진행 시 추가적인 확인과 법률 전문가의 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 인천송도힐스테이트 단지 내 상가로서, 배후 단지인 아파트 및 오피스텔 거주자 및 종사자를 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다.

* 입점 현황: 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 상권의 다양성을 갖추고 있습니다.

* 잠재력: 송도국제도시의 개발과 함께 관련 수요가 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 대형마트, 쇼핑몰, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통망: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도로망 접근성 또한 우수합니다.

* 교육시설: 초, 중, 고등학교 및 국제학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 휴식 및 문화시설: 센트럴파크, 인천대교 등 여가 및 관광 시설 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 현재 지도상으로 해당 물건지 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 현장 방문을 통한 재확인 권장)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 10,000,000원에 대항력을 갖춘 임차인이 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동 담보 물건: 본 물건이 공동 담보로 제공된 경우, 타 담보 물건의 경매 진행 결과 및 낙찰가에 따라 본 물건의 매각 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 송도 지역 부동산 시장의 경기 변동 및 정책 변화가 향후 자산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도국제도시의 중심부에 위치한 1층 근린상가로, 우수한 입지 조건과 배후 수요를 갖추고 있습니다. 아파트, 오피스텔 등이 밀집한 지역에 자리하고 있어 안정적인 임대 수익 및 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 공동 담보 물건이라는 점은 본건의 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 긍정적인 요소이나, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시의 성장 잠재력: 국제적인 비즈니스 및 관광 허브로 발전하는 송도 지역의 중심 상업지에 위치합니다.

* 1층 상가의 희소성 및 가치: 높은 유동인구와 가시성을 확보할 수 있는 1층 상가로서, 투자 가치가 높습니다.

* 인천송도힐스테이트 단지 내 입지: 대규모 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 경제자유구역의 혜택: 각종 개발 호재 및 정책적 지원에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 505,000,000원입니다.

* 정확한 최저매각가격은 입찰 공고 시 확인이 필요하며, 감정가와 유사하거나 소폭 하향 조정될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원이 법적으로 인수되지 않는 것으로 판단되나, 명도 관련 제반 비용 및 법적 절차에 소요될 수 있는 비용을 고려해야 합니다.

* 공동 담보 물건이라는 점은 본건의 낙찰가율 및 매각 진행 상황에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 정보 파악이 중요합니다.

* 따라서, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 명도 난이도, 시장 경기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현 시점에서 잠정적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 404,000,000원 ~ 454,500,000원)에서 입찰가를 검토해 볼 수 있으나, 이는 개략적인 의견이며, 입찰 전 반드시 추가적인 조사와 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.