나이스옥션 법원경매 인천 2024타경561728 [1] 인천광역시 강화군 양도면 인산리 산43-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경561728 [1] 인천광역시 강화군 양도면 인산리 산43-1 임야 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2024타경561728 | 소재지: 인천광역시 강화군 양도면 인산리 산43-1 | 감정가: 61,150,000원 | 최저가: 29,963,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (인천지방법원 2024타경561728 (1))

1.1. 물건 개요 및 특이사항

사건번호 인천지방법원 2024타경561728 (1)의 토지 지분 매각 물건입니다.

본 경매 물건은 인천광역시 강화군 양도면 인산리 소재의 임야 지분(토지 면적 2,446.00㎡, 약 740.09평)을 매각하는 부동산 강제경매 건입니다.

전체 토지 면적은 4,892.00㎡(약 1,479.99평)이며, 이 중 약 50%의 지분(244600)이 매각 대상입니다.

감정가는 61,150,000원으로 평당 약 82,624원 수준입니다.

가장 큰 특이사항은 지분 매각, 지적도상 맹지(도로 접촉 없음), 그리고 분묘기지권 관련 잠재적 리스크가 존재하는 점입니다.

1.2. 입지조건 및 생활정보

최고의 입지:

본 토지는 인천광역시 강화군 양도면 인산리 "양지왕방마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 일반주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 임야 지역입니다.

교통상황:

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 제반교통여건은 보통 수준입니다.

인근의 다른 토지 매물 정보에 따르면 강화대교에서 자차로 약 15분 거리에 위치하고 있어 강화도 내 주요 도로 접근성은 양호한 편으로 보입니다.

상권분석:

본건은 임야(자연림)이며 지적도상 맹지인 농림지역에 속하므로 상업적 개발 가능성은 매우 낮습니다.

생활정보 및 혐오시설:

주변 환경은 조용하고 깨끗한 농촌 마을의 분위기이며, 인근 부동산 매물 정보에 따르면 주변에 별다른 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 토지의 이용상태가 자연림이고 지적도상 맹지인 점을 감안할 때, 일상적인 생활 편의시설(마트, 병원 등) 이용에는 차량을 이용한 상당한 이동 시간이 필요합니다.

1.3. 권리분석 및 매각조건

매각대상: 토지일부지분매각 (244600 지분)

경매구분: 부동산강제경매

권리관계:

소유자(신OO)와 채무자(신OO)가 동일한 강제경매 물건으로, 복잡한 권리 문제는 비교적 적을 것으로 예상됩니다.

말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

특별 매각조건:

본건은 지분 매각이며, 공유자의 우선매수신고가 1회에 한하여 행사될 수 있다는 특별 매각조건이 있습니다.

이로 인해 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수신고를 할 경우 매수 기회가 박탈될 수 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

맹지 리스크:

본건은 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 건축이나 개발행위가 사실상 불가능합니다.

개발을 위해서는 인접 토지 소유자들의 협조를 얻어 사도(개인 도로)를 개설하거나, 진입로 부분의 토지 소유권을 확보해야 하는 높은 리스크가 있습니다.

분묘기지권 리스크:

현황 자연림 상태이며 육안으로 분묘가 발견되지 않았으나, 평장이나 봉분의 무너짐 등을 고려하여 분묘 등의 정확한 소재에 대한 별도의 확인이 요구됩니다.

분묘가 존재하고 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 이용에 제약을 받을 수 있으며, 추후 명도 소송이나 지료 청구 소송이 필요할 수 있습니다.

이용제한 리스크:

토지는 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 개발행위가 매우 제한적입니다.

토지의 현황은 완경사지의 자연림 상태이므로, 사실상 단기적인 투자 목적보다는 장기적인 임야 보유에 적합합니다.

1.5. 종합 의견

본건은 지분 매각, 맹지, 분묘기지권이라는 세 가지 주요 리스크를 동시에 안고 있는 고난도 투자 물건입니다.

매각 대상 토지의 절반(지분)만 매수하게 되므로, 매수 후에는 나머지 공유자와의 지분 정리(협의 매수 또는 공유물 분할 청구 소송)가 필수적으로 요구됩니다.

맹지 상태와 강력한 토지이용제한(농림지역, 보전산지)으로 인해 단독적인 개발이나 이용은 불가능하며, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승이나 지분 매매를 통한 차익을 노려야 합니다.

1.6. 투자 포인트

투자 포인트:

지분 매각 및 맹지 특성으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 유찰될 가능성이 높습니다.

저가에 낙찰받아 공유물 분할 청구 소송을 통해 전체 토지를 취득하거나 현금 청산을 유도할 경우 수익을 창출할 여지가 있습니다.

토지면적 2,446.00㎡(약 740평)의 강화군 내 임야를 평당 10만원 이하의 저렴한 가격으로 확보할 수 있는 기회입니다. (낙찰가에 따라 변동)

권고 사항:

경매 컨설턴트로서, 본건은 일반 투자자에게는 권장하기 어려우며, 지분 경매 및 맹지 해결 경험이 풍부한 전문 투자자에게 적합한 물건임을 강조합니다.

입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 진입 가능성(사실상 도로 확보 여부) 및 분묘의 정확한 위치를 확인해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계