나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562318 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 802-1 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562318 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 802-1 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2024타경562318 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 한나루로490번길 13-15, 4층401호 | 감정가: 120,000,000원 | 최저가: 58,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 다세대주택 경매 물건으로, 사건번호는 인천지방법원 2024타경562318 (1)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

감정가는 금 120,000,000원이며, 소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOOOOO, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 전용 건물면적은 38.93제곱미터(㎡)이며, 이는 약 11.78평에 해당합니다.

토지 지분면적은 26.74제곱미터(㎡)로, 약 8.09평의 토지 지분을 확보하고 있습니다.

토지 및 건물 제시외면적은 0.00제곱미터(㎡)로, 감정가에 포함된 제시외 면적은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

가장 중요한 특이사항은 본 건 테라스 부분에 샷시 등으로 마감하여 다용도실(용도 추정) 등으로 사용하고 있으며, 이는 거래 관행을 고려하여 구분건물에 포함하여 평가되었다는 점입니다 (감정평가서 참조).

이는 매각 후 별도의 철거나 원상복구 문제없이 건물의 실사용 면적으로 인정받을 가능성이 높으나, 법률적인 용도변경 확인은 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통이며, 본 건 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

도로는 동측으로 노폭 약 6미터 내외, 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 진출입은 용이합니다.

2.2. 주변 상권 및 생활정보

주변에는 주안동의 일반적인 근린생활시설 및 상권이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

인근에 "인천기계공업고등학교" 등 학교가 위치하여 교육 환경은 보통이며, 생활 전반의 인프라는 갖춰져 있습니다.

다만, 해당 지역은 주택과 근린생활시설이 혼재된 구도심 지역의 특성을 보이므로, 소음이나 유동 인구 등의 환경적 요소를 현장 답사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

현재 검색된 정보로는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 주안동의 특성상 유흥시설이나 이면도로의 환경 등을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 평가

3.1. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자가 강제집행을 신청한 물건입니다.

등기부상 권리관계는 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 후순위 권리들이 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 말소되지 않고 인수되는 임차인 유무(특히 대항력 있는 임차인)와 그 보증금액에 대한 조사는 필수적이며, 매각물건명세서 등을 통해 최종 확인해야 합니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 명도 과정은 예상보다 수월할 수 있으나, 강제집행을 염두에 둔 명도 계획을 수립해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 잠재적 리스크는 특이사항으로 언급된 테라스 부분의 샷시 마감 및 다용도실 사용 부분입니다.

감정평가 시에는 거래 관행을 고려하여 포함되었으나, 건축법상 위반 건축물 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

만약 위반 건축물로 확정될 경우, 이행강제금 부과나 원상복구 명령 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역에 속하며, 가축사육제한구역 등 일반적인 규제가 적용되는 지역입니다.

실제 사용 면적과 건축물대장상 면적의 차이(테라스 확장 부분)를 포함하여 입찰가를 결정해야 합니다.

4. 투자 종합 의견

4.1. 종합 의견

인천 미추홀구 주안동은 비교적 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 본 건은 소액 투자 및 실거주 목적으로 접근하기에 적합한 다세대주택입니다.

토지/건물 일괄 매각으로 토지 지분(8.09평)을 확보하는 점은 장점이나, 건물의 구조(노후도 추정)와 테라스 확장 부분의 법적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

감정가 120,000,000원은 주변 시세 대비 적정성을 판단하여, 유찰 시 투자 매력이 더욱 높아질 것으로 예상됩니다.

전반적인 입지 및 환경은 보통 수준으로, 안정적인 주거용 투자 물건으로 평가됩니다.

4.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 접근 용이: 감정가가 비교적 낮아 소액으로 주택 투자가 가능합니다.

2. 실사용 면적의 확대: 테라스 부분이 샷시 마감되어 다용도실로 이용 중이며, 이는 실질적인 사용 면적 증가 효과를 가져와 주거 만족도를 높일 수 있습니다. (단, 법적 리스크는 확인 필요)

3. 안정적인 입지: 주안동 주택가에 위치하여 꾸준한 임차 수요가 예상됩니다.

4. 명확한 권리관계: 부동산강제경매이긴 하나, 권리분석상 인수되는 권리가 없을 것으로 예상되어 깨끗한 권리 확보가 가능할 것으로 보입니다. (최종 확인 필수)

법원 정보

인천지방법원 경매18계