나이스옥션 법원경매 인천 2024타경566426 [1] 인천광역시 중구 운서동 3094-2 더예스포레스트 7층716호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경566426 [1] 인천광역시 중구 운서동 3094-2 더예스포레스트 7층716호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경566426
• 주소: 인천광역시 중구 흰바위로 113, 7층716호 (운서동,더예스포레스트)
• 감정가: 148,000,000원
• 최저가: 72,520,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매18계 2024타경566426 | 소재지: 인천광역시 중구 흰바위로 113, 7층716호 (운서동,더예스포레스트) | 감정가: 148,000,000원 | 최저가: 72,520,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 현황

사건번호는 인천지방법원 2024타경566426 (1)호이며, 인천광역시 중구 운서동 3094-2 더예스포레스트 7층716호에 위치한 오피스텔입니다. 경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자 및 채무자는 공OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOO이며, 최초 감정가는 148,000,000원으로 산정되었습니다. 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지 면적은 5.79㎡ (약 1.75평)이며, 건물(전용) 면적은 21.03㎡ (약 6.36평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 10층 건물 중 7층에 위치하고 있으며, 오피스텔로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 역세권 중심 상업지구

본건은 공항철도 운서역 남동측 인근에 위치한 초역세권 상업지역 오피스텔입니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 상업 나지 등이 혼재하는 중심 상업지대로 형성되어 있습니다. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 공항철도 운서역이 바로 인접하여 대중교통 이용 편의성이 매우 우수한 입지입니다.

2.2. 건물 현황 및 내부 이용상태

건물은 철근콘크리트 구조로 지어졌으며, 7층은 비교적 선호도가 높은 중간층에 해당합니다. 외벽은 외장판넬 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 설비 등 오피스텔로서 갖추어야 할 기본적인 설비 내역이 충실히 되어 있어 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 토지는 장방형의 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남서측 및 북서측으로 대로의 포장도로, 남동측으로 보행자도로에 접하고 있어 접근성이 매우 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 공법상 제한

용도지역은 일반상업지역(2013-02-04)으로 상업시설 및 업무시설에 대한 개발 밀도가 높은 지역입니다. 지구단위계획구역이며, 대로2류(폭 30m-35m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 있어 개발 및 이용 환경이 양호합니다. 공법상 경제자유구역으로 지정되어 있으며, 특히 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역(수평표면)에 해당합니다. 이는 인천국제공항과 인접한 운서동 일대의 공통된 제한사항으로, 건축물의 높이 등 일부 제한을 받을 수 있으나 기존 오피스텔 이용에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

본 경매는 채무자와 소유자가 공OO으로 동일한 상태에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 강제경매의 특성상 채권자의 집행권원에 의해 진행되는 사건이므로 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 매각대상은 토지/건물 일괄 매각이므로 권리상의 하자는 없을 것으로 보이나, 감정평가서상 임대관계가 미상(미상임)으로 기재되어 있어 실제 임차인이 존재하는지 여부를 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통한 임차인 관계 및 대항력 유무 확인이 가장 중요합니다.

4. 상권 및 생활 정보

본건은 운서역 상업지구 중심에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 밀집지역으로 상업시설의 수요가 높습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설(음식점, 카페, 병원, 은행 등)이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 운서역은 공항철도 노선을 통해 인천공항 및 김포공항은 물론 서울 방면으로의 접근성이 뛰어나기 때문에 공항 종사자 등의 1인 가구 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관계의 불확실성

감정평가서상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 임차인의 존재 여부와 그 임차인이 대항력을 갖춘 선순위 임차인인지 여부를 정확히 파악해야 합니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 있을 경우 인수 보증금 발생 리스크가 존재합니다.

5.2. 혐오시설 및 환경적 요인

본건이 위치한 운서역 상업지구는 신흥 개발 상권으로, 현재까지 직접적인 대형 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 고압 송전탑 등)은 확인되지 않고 있습니다. 다만, 공항시설법에 따른 '장애물제한표면구역(수평표면)'에 포함되는 지역이므로, 항공기 소음 및 고도 제한과 같은 환경적 요인은 인근 오피스텔의 공통된 리스크로 인지해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

인천 운서역 초역세권에 위치하며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 오피스텔입니다. 일반상업지역 내에 있어 입지적 희소성과 미래가치가 높으며, 공항철도를 이용하는 1인 가구 수요가 확실한 지역입니다. 감정가 1억 4천 8백만원은 주변 시세와 비교하여 적정성을 판단해야 할 것이며, 현재 오피스텔 투자에서 가장 중요하게 고려해야 할 월세 수익률 측면에서 접근한다면 충분한 투자 가치가 있는 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 공항철도 운서역 도보 5분 이내의 초역세권 오피스텔입니다.

확실한 수요층: 인천공항 종사자 및 공항 관련 산업 종사자 등 1인 가구의 임차 수요가 꾸준히 확보되는 지역입니다.

권리 관계: 채무자/소유자 동일, 토지/건물 일괄매각으로 명도 외의 복잡한 권리 관계 리스크는 비교적 낮습니다 (단, 임차인 분석은 필수).

상업지역 희소성: 일반상업지역 내의 오피스텔로 향후 잠재적 개발 가치 및 밀집된 상권 이용 편의성이 우수합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계