나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568484 [4] 인천광역시 미추홀구 주안동 5-4 주안제이타워1차지식산업센터 11층1104호 업무시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568484 [4] 인천광역시 미추홀구 주안동 5-4 주안제이타워1차지식산업센터 11층1104호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2024타경568484 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 염전로 330, 11층1104호 (주안동,주안제이타워1차지식산업센터) | 감정가: 197,000,000원 | 최저가: 96,530,000원 | 용도: 업무시설

1. 인천지방법원 2024타경568484 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경568484 (4)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 5-4 주안제이타워1차지식산업센터 11층1104호

용도: 업무시설

감정가: 197,000,000원

토지면적: 19.61㎡ (약 5.93평)

토지 지분율: 1960.6000000000001

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.00㎡ (약 25.42평)

건물 지분율: 8400

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 기OOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 인천주안북초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 본건이 속한 주안제이타워1차지식산업센터는 지식산업센터 단지 내에 자리하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 주변 도로 상황은 본건 북측으로 폭 약 15미터, 남측 및 동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자와 채권자 기OOOOO 간의 채권 관계에 의해 진행됩니다. 경매 절차상 인수되는 권리는 없어 보이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 낙찰 후 잔금 납부 시점까지 권리 변동 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 최종 권리 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

주안동 지역은 주거 지역과 상업, 업무 시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 본건이 위치한 주안제이타워1차지식산업센터 주변은 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 형성될 수 있는 입지입니다. 또한, 인근의 다세대주택 및 단독주택 지역을 배후로 하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 공장, 근린생활시설, 업무시설 부지로 이용되고 있어 다양한 업종의 사업체들이 운영 중에 있거나 운영이 가능한 상권입니다. 검색 결과에 따르면, 본건 주변은 준공업지역, 산업시설구역으로 분류되어 있어 관련 업종의 사업체들이 다수 분포할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 인천주안북초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주거 밀집 지역과 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 보입니다. 버스정류장이 가까워 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이하며, 차량을 이용한 광역 접근성도 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

주의사항 1에 따르면, 본건 6개 호실(기호 1~6)이 건축물현황도상의 구분과 다르게 경계벽체를 재구획하여 일체로 사무실 등으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 감정평가서에 따르면 경계벽체 원상회복이 용이하다고 판단되나, 이는 향후 사용 계획에 따라 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

주의사항 2에서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 경계표지 및 건물번호표지 요건을 구비하지 못하고 있어, 매수인이 이를 구비할 필요성이 있습니다. 이 또한 매수인의 초기 투자 비용에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.

토지이용계획 상 주안동 5-2 및 5-4 필지 모두 준공업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 분류는 향후 토지 이용 및 건축 행위에 대한 규제를 수반할 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 산업단지 및 준공업지역이라는 특성상 소음이나 기타 환경적 요인에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 지식산업센터 내 업무시설로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 9천 7백만원이며, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 현재 사무실로 이용 중이며, 내부 구획 변경이 용이하고 주변 상권 또한 안정적인 편입니다. 다만, 건축물현황도와의 공부상 차이는 아니지만, 내부 구획 변경으로 인한 원상회복 가능성 및 경계표지 미비 등 매수인이 부담해야 할 부분이 존재합니다. 또한, 지정된 지역 특성상 향후 토지 이용에 대한 규제 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 인천 미추홀구라는 지역적 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 특히, 지식산업센터는 지속적인 수요가 있는 분야이며, 현재 사무실로 이용 중인 점은 즉시 활용 가능한 잠재력을 보여줍니다. 내부 구획 변경의 용이성은 향후 공간 활용도를 높일 수 있는 기회를 제공합니다. 또한, 주변 지역의 개발 계획이나 산업 단지 관련 정책 변화에 따라 가치 상승의 가능성도 존재합니다. 다만, 매수 시 예상되는 추가 비용(원상회복, 표지 구비 등)과 지역 규제 사항을 면밀히 검토하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계