나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568552 [1] 인천광역시 계양구 장기동 136-2 대지 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568552 [1] 인천광역시 계양구 장기동 136-2 대지 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2024타경568552 | 소재지: 인천광역시 계양구 장기동 136-2 | 감정가: 914,220,000원 | 최저가: 447,967,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 분석 보고서 (인천지방법원 2024타경568552)

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경568552 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 장기동 136-2

용도: 대지 (주상나지)

경매구분: 부동산 임의경매 (토지매각)

감정가: 914,220,000 원

토지면적: 338.60㎡ (약 102.43평)

특이사항: 본건은 토지 매각이며, 지상의 제시외 컨테이너박스(18.0㎡)는 이동이 용이하여 매각에서 제외됨.

주의사항: 대체로 사다리형의 토지이며, 현재 주거용 나대지 상태임.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

최고의 입지: 본건은 "계양초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 전, 답 및 단독/다세대주택 등이 혼재하는 지역 내에 있음.

교통 환경: 차량 출입이 가능하며, 북측 및 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로를 이용하여 접근성이 양호한 편임. 대중교통 이용 편익은 보통 수준으로 평가됨.

토지 특성: 대체로 사다리형의 토지로서 현재 주상나지 상태로 이용되고 있음. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리))에 속하여, 주거 개발에 적합한 용도임.

주변 환경 및 편의시설: 장기동 인근에는 경인 아라뱃길 귤현나루에 수향원 같은 휴식 공간이 있으며, 산책로, 체육시설 등이 조성되어 있어 여가 활용이 용이함.

혐오시설 여부: 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았으나, 본건은 공항 근처에 위치하여 중요시설물보호지구(공항), 장애물제한표면구역(수평표면) 등에 포함되어 있어 건축물의 높이 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.3. 권리 분석 (물건 명세 기준)

경매 구분: 부동산 임의경매로 소유자, 채무자, 채권자가 명시되어 있음.

매각 대상: 토지매각이며, 건물은 없는 상태이고 지상의 제시외 컨테이너(기호 ㉠)는 매각에서 제외됨. 따라서 낙찰자가 잔금 납부 후 컨테이너를 치울 필요가 있을 수 있음.

제한 상태: 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율이 비교적 높게 적용될 수 있으나, 중요시설물보호지구(공항) 및 장애물제한표면구역 등으로 인해 건축물의 높이에 제한을 받으므로 사전에 건축 가능 여부 및 규모를 확인해야 함. 또한 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득)으로 지정된 이력이 있어, 투자 시 규제 사항을 면밀히 검토해야 함.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 주위가 전, 답 및 단독/다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 상업 지구라기보다는 주거 개발이 예상되는 지역임. 제2종일반주거지역 용도를 고려할 때, 향후 개발 시 근린생활시설 등이 들어설 수 있는 잠재력을 가짐.

생활 정보: 주변에 "계양초등학교"가 인근에 있어 교육 환경은 양호함. 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경을 해치는 일부 시설의 입주는 제한됨.

1.5. 잠재적 리스크 및 투자 포인트

잠재적 리스크:

1) **공법상 제한:** 중요시설물보호지구(공항) 및 장애물제한표면구역(수평표면)으로 인한 건축물 높이 제한 리스크가 가장 큼. 건축 계획 시 반드시 관할 지자체 및 공항 관련 기관에 문의하여 허가 가능 여부 및 높이 제한을 확인해야 함.

2) **제시외 물건 처리:** 매각 제외된 컨테이너박스(18.0㎡)에 대한 처리(철거 또는 이동) 비용 및 명도 문제가 발생할 수 있음.

3) **토지거래허가구역:** 외국인 등 주택용도 취득에 대한 토지거래계약에관한허가구역으로 지정된 이력이 있으므로, 현재의 규제 상태를 정확히 파악해야 함.

투자 포인트:

1) **주거 용도 토지:** 제2종일반주거지역 내 대지로 주거 시설 건축이 주된 용도로서 용도 변경 리스크가 적음.

2) **지구단위계획구역:** '장기(구획정리)' 지구단위계획구역 내에 위치하여 장기적인 계획적 개발이 이루어질 가능성이 높아 토지 가치 상승을 기대할 수 있음.

3) **교통 접근성:** 노폭 약 8m 도로에 접하고 있어 건축 행위 및 차량 접근성이 우수함.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재의 제2종일반주거지역 내 약 102평 규모의 토지로서, 주거 시설 개발을 염두에 둔 투자자에게 적합한 물건임. 특히 지구단위계획구역 내에 있어 장기적인 개발 잠재력이 높다는 점이 매력적임.

다만, 공항 관련 규제(높이 제한)가 명확하게 명시되어 있으므로, 입찰 전 반드시 건축 설계 및 인허가 부서에 문의하여 원하는 건축물의 규모와 높이가 가능한지를 확인하는 것이 절대적으로 필요함. 공법상 제한으로 인해 개발 이익이 제한될 수 있다는 점을 충분히 인지하고 보수적인 관점에서 접근할 것을 권유함.

법원 정보

인천지방법원 경매18계