나이스옥션 법원경매 고양 2024타경6591 [1] 경기도 파주시 와동동 1409 누메르 비동 지1층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 지산동 소재 "지산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내
제지1층 제1호 및 제2호로서(사용승인일: 2022.08.31.)
외벽: 돌붙임 마감 등
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1) 및 기호(2)가 내부구획없이 분양홍보관으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 스프링클러 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, "공동주택 및 제2종근린생활시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 각각 노폭 약 22미터, 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)(파주운정지구)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(와동초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공부상 ‘지1층’이나 서측 주도로 기준으로 현황 ‘지상1층’으로 확인되었음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 '지1층'이나 서측 주도로 기준 현황 '지상1층'으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경6591 (1)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1409 누메르 비동 지1층1호

용도: 근린상가

감정가: 1,350,000,000원 (십삼억 오천만원)

토지면적: 145.52㎡ (약 44.02평)

토지지분: 145.52㎡ (약 44.02평)

건물면적: 100.95㎡ (약 30.54평)

건물지분: 100.95㎡ (약 30.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 개요: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제1호 및 제2호 (사용승인일: 2022.08.31.)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 파주시 "지산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 소재하고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

도로상태: 서측으로 노폭 약 22미터, 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(파주운정지구), 상대보호구역(와동초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

말소기준권리: 2023년 11월 6일 접수된 하나은행 근저당권 (채권최고액 900,000,000원)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자일자: 2023-11-09

* 확정일자: 2023-11-09

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (갑2, 2023-11-06)

* 근저당권 (을1, 하나은행, 900,000,000원, 2023-11-06) - 말소기준권리

* 임의경매 (갑4, 하나은행, 770,071,054원, 2024-09-03)

* 근저당권 공동담보 (을2, 주식회사청연, 500,000,000원, 2024-09-24)

* 압류 (갑6, 파주시, 2024-10-22)

총 권리금액 (등기부상 기재된 총 채권액): 1,400,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (물건명세서상 지상권 개요 참조, 단 현재 등기부상 지상권 설정 내역 없음).

1.3. 상권분석

현황 용도 및 주변 상업 환경: 본건은 근린상가로 용도가 지정되어 있으며, 주위에는 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 업종에 적합한 환경입니다.

건물 내부 이용 상태: 해당 호실(기호 1, 2)은 내부 구획 없이 분양 홍보관으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 현재 공실 상태이거나 일시적 용도 사용 후 공실 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 분포하여 이용이 편리합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시에도 주요 도로 접근성이 양호합니다.

교육시설: "지산중학교"가 인근에 위치하며, "와동초등학교" 관련 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 vs. 현황 층수 불일치: 등기부상 '지1층'으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 서측 주도로 기준 '지상1층'으로 확인되었습니다. 이는 추후 이용, 재산권 행사, 또는 민원 발생 시 문제 소지가 될 수 있으므로 현장 확인 및 면밀한 조사가 필요합니다.

건물 용도 혼재 가능성: 집합건축물대장상 '공동주택, 제2종근린생활시설'로 기재되어 있어, 상가 외 다른 용도의 이용이 가능함을 인지해야 합니다.

특수물건 정보: 유동화물건, 공동담보로 경매 진행된 건으로, 복잡한 채권 구조가 존재했음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 비교적 신축 건물의 근린상가로, 입지 조건 및 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 공부상 층수와 현황 층수의 불일치, 그리고 현재 분양 홍보관으로 이용 중인 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 인수가 가능하다는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 노후도가 낮습니다.

* 지역 상권 잠재력: 아파트 단지 및 주거 밀집 지역 내 근린상가로서 배후 수요가 존재합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 권리 인수가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 행사에 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,350,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 위 감정가를 기준으로, 현장 조사, 시장 조사, 경쟁 물건 분석 등을 통해 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준을 참고하여 입찰가격을 결정하는 것이 일반적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.