나이스옥션 법원경매 고양 2024타경65194 [1] 경기도 파주시 조리읍 장곡리 산49-16 임야 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경65194 [1] 경기도 파주시 조리읍 장곡리 산49-16 임야 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매8계 2024타경65194 | 소재지: 경기도 파주시 조리읍 장곡리 산49-16 | 감정가: 709,708,100원 | 최저가: 496,796,000원 | 용도: 임야

1. 고양지원 2024타경65194 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경65194 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 장곡리 산49-16

용도: 임야

감정가: 709,708,100 원

토지면적: 8827.00㎡ (약 2,671.28 평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 조OO

채무자: 박OO

채권자: 봉OOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재 "공릉저수지" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 임야, 농경지, 군부대 등이 소재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량의 접근은 가능하나, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 북서측으로는 노폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있어 차량 진출입이 가능하며, 각 토지 서측 하단부에도 내부도로로 활용 가능한 콘크리트 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자는 조OO님이며 채무자는 박OO님입니다. 채권자는 봉OOOOOO입니다. 등기부상 특이사항으로는 법정지상권 및 유치권이 신고되어 있습니다. 이는 경매 절차 및 매각 후 인수 여부에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사항이므로 면밀한 검토가 필요합니다. 특히, 매각에서 제외되는 소유자 미상의 제시외 건물을 대상으로 유치권 신고서가 제출된 점은 주의해야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석

해당 물건지는 자연림 상태의 임야로, 농경지 및 군부대와 인접한 농림지역에 속해 있습니다. 따라서 직접적인 상업 시설이나 일반적인 도시 지역의 상권 형성은 어려운 입지입니다. 다만, 공릉저수지 인근의 자연환경을 활용한 휴양림, 캠핑장 등 특정 용도의 개발 잠재력은 고려해 볼 수 있으나, 엄격한 토지이용계획 및 제한사항(보전산지, 산림보호구역 등)으로 인해 개발 가능성은 매우 제한적입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 임야이므로 직접적인 주거 생활 환경과는 거리가 있습니다. 인근 공릉저수지 및 자연환경을 이용한 여가 활동은 가능할 수 있으나, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 도보 거리 내에 위치하지 않을 것으로 예상됩니다. 차량을 이용하여 파주시 또는 인근 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다. 기준시점일 현재 임대 중인 것으로 조사되었으나, 임대 내용은 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 제시외 건물: 지상에 소유자 미상의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각에서 제외됩니다.

2. 유치권: 매각에 포함되지 않는 제시외 건물을 대상으로 유치권 신고서(2025.11.21.자)가 제출되어, 유치권 성립 여부에 따라 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

3. 토지이용 제한: 본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 산림보호구역, 공익용산지, 보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태에 묶여 있어 개발 행위에 큰 제약이 따릅니다.

4. 자연림 상태: 서하향 완경사지의 자연림 상태로, 조경수 및 조경석이 일부 식재되어 있으나, 원상 복구 또는 개발을 위한 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 군사시설 보호구역: 전방지역 25km 내에 위치하여 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시의 자연림 상태 임야로서, 현재로서는 투자 가치가 높다고 보기 어렵습니다. 특히, 매각에서 제외되는 제시외 건물과 유치권 신고는 명도 및 법적 리스크를 증대시키며, 엄격한 토지이용 제한으로 인해 개발 가능성이 매우 제한적입니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 불편하며, 생활 편의시설과의 접근성도 떨어집니다. 군부대 인근 지역 특성상 개발 규제 또한 강하게 적용될 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 저가 매수 기회: 권리 관계 및 토지 이용의 제약 등으로 인해 낙찰가가 감정가 대비 현저히 낮아질 경우, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게는 고려될 수 있습니다.

2. 자연 친화적 활용: 엄격한 규제 속에서도 자연림을 활용한 생태 공원, 체험 농장 등 소규모의 친환경적인 시설 도입 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

3. 토지 가치 상승 잠재력: 향후 파주시의 개발 계획이나 군사 보호 구역 완화 등의 외부적 요인 변화 시, 지역 토지 가치 상승의 수혜를 받을 수 있는 잠재력을 지닙니다.

그러나 이러한 투자 포인트는 매우 높은 불확실성을 내포하고 있으며, 투자 전 철저한 권리 분석과 현장 답사, 관련 법규 검토가 필수적입니다.

법원 정보

고양지원 경매8계