나이스옥션 법원경매 고양 2024타경85860 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 공동 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2018.04.02 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내
2층 202호로서,
외벽 : 차장벽돌붙임 및 스타코 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 알루미눔샷시 창호 등 임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.
*상세이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대 관계: 미상임.
*기 타:
대상물건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 부득이하게 내부 현황은 확인이 불가능하여 내부구조는 집합건축물대장상 "건축물현황도"를 기준하였으며, 구조 및 이용상황 등 실제 현황과 다소 상이할 수 있는 바, 경매 진행시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경85860 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 102동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 69.61㎡ (약 21.06평)

토지지분: 69.6134㎡

건물면적: 56.52㎡ (약 17.10평)

건물지분: 56.5156㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 2층 202호 (2018.04.02 사용승인)

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역

1.1. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 공동주택지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

주요 권리관계:

* 말소기준권리: 2022.02.07. 노원세무서장의 압류 (갑5)

* 인수되는 권리: 을1 주택임차권 (정서희) - 임대차보증금 207,000,000원. 확정일자 2019.04.25, 전입일자 2019.05.27. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 등기부채권 총액 4,926,000,000원 (49억 2천 6백만원)으로, 다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 207,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019.05.27

* 확정일자: 2019.04.25

* 배당신고일자: 2023.06.29

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

권리분석 종합:

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 207,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 낙찰가 외 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

최근 인근 지역 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 2026년 5월 18일: 174,000,000원 (전용면적 68.77㎡, 1층, 2017년식)

* 2026년 5월 27일: 140,000,000원 (전용면적 50.23㎡, 1층, 2018년식)

* 2026년 5월 19일: 110,000,000원 (전용면적 53.39㎡, 3층, 2015년식)

분석 결과:

제공된 최근 매매 사례를 종합해 볼 때, 성석동 지역의 다세대주택 시세는 전용면적 약 50~70㎡ 기준으로 1억 1천만원에서 1억 7천 4백만원 수준으로 파악됩니다. 본 물건은 2018년식으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 56.52㎡입니다. 감정가는 246,000,000원으로, 최근 거래된 유사 면적의 최고가(174,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다.

주변 시설:

지도 검색 결과, '고양국제고등학교'가 인근에 위치하며, 특별한 혐오시설 등은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 차량 진출입이 용이하고 버스 정류장이 인근에 있어 교통 접근성은 보통입니다.

교육시설: '고양국제고등학교'가 북서측에 위치해 있습니다.

주거환경: 다세대 및 단독주택이 혼재된 주거지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설: (정보 부족)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 정 임차인의 보증금 207,000,000원을 배당받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 낙찰가 외 추가 비용으로 작용합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태 확인이 불가능했습니다. 집합건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으며, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 시세: 주변 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 과밀억제권역 등 토지 이용에 관한 다양한 법적 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물인 다세대주택입니다. 입지 및 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 정 씨의 보증금 207,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 최근 유사 물건의 최고 거래가(174,000,000원)보다 높은 수준이므로, 실제 총 투자 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점 또한 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 금액(207,000,000원)을 고려한 적정 입찰가 산정 시, 시세 대비 낮은 총 투자 비용 확보 가능성이 있습니다. (단, 신중한 분석 필요)

* 성석동 지역의 주거 환경 및 향후 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 다세대주택 거래 사례에서 최고가 174,000,000원(전용면적 68.77㎡, 2017년식)이 있었습니다. 본건은 전용면적 56.52㎡이며 2018년식으로 더 신축입니다. 이를 고려할 때, 본건의 순수 부동산 가치는 대략 170,000,000원에서 190,000,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

그러나, 본건은 대항력 있는 임차인 정 씨의 보증금 207,000,000원을 인수해야 합니다. 이는 최근 최고 거래가인 174,000,000원보다 높은 금액입니다. 따라서, 매수인이 지불하게 될 총 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

이러한 점을 감안할 때, 낙찰가(입찰가)는 매우 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금 207,000,000원을 제외하고 계산하는 '예상 입찰가'는 부동산의 시장 가치인 170,000,000원에서 190,000,000원 범위로 볼 수 있으나, 이는 어디까지나 부동산 자체의 가치를 기준으로 한 추정치입니다.

실질적으로 매수인이 부담하게 될 총 비용은 (입찰가 + 207,000,000원)이 됩니다. 만약 입찰가를 170,000,000원으로 가정해도 총 비용은 377,000,000원이 되므로, 시장 가치(최대 174,000,000원)를 훨씬 초과하게 됩니다.

따라서, 해당 물건은 매우 높은 위험 부담을 안고 있으며, 매우 낮은 금액으로 입찰하거나 유찰될 가능성이 높습니다. 잠재적 수익률 분석 결과, 현 시점에서는 적극적인 입찰을 권장하기 어렵습니다. 본 건에 대한 투자는 극도로 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.