나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경85601 [1] 경기도 남양주시 다산동 6061 다산중원듀플렉스 6층629호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산하늘초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 다산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 6층 629호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 북서측 및 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

다산동 6061, 6061-2 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 주택도시보증공사(임차인 조정훈) : 경매신청권자로 임차인 조정훈의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)
2. 주택도시보증공사는 2026.07.14.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

본건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하는 다산중원듀플렉스 6층 629호 오피스텔로, 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다.

토지면적은 5.24㎡ (약 1.58평)이며, 건물면적은 21.79㎡ (약 6.59평)입니다.

감정가는 1억 6천 1백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 별도 등기 등의 특이사항이 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산하늘초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 다산역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

4. 권리분석

4.1. 매각물건 개요

사건번호: 남양주지원 2024타경85601 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

4.2. 권리 및 임차인 현황

본 물건에는 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인(조정훈)이 있습니다.

해당 임차인의 보증금은 1억 4천 7백만원이며, 차임은 없습니다.

임차인 조 은 2021년 12월 6일에 전입하였고, 2021년 12월 28일에 확정일자를 받았습니다.

주택도시보증공사(이하 HUG)는 임차인 조정훈의 임차보증금 반환채권을 양수하여 경매를 신청한 권리자로서, 임차인의 대항력 및 우선변제권을 승계하였습니다.

집합건물 등기부등본 요약에 따르면, 주택임차권(을5)은 2023년 12월 6일에 접수되었으며, 금액은 147,000,000원입니다. 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

말소기준권리는 2024년 11월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑7)입니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 5번의 주택임차권(2023.12.06. 등기, 임차보증금 147,000,000원, 전입일자 2021.12.06, 확정일자 2021.12.28.)이 있습니다.

따라서 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4.4. 인수 보증금 합계

본건의 경우, 임차인 조 에게 지급해야 할 보증금 147,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼합된 상권으로, 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 공존하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 10층 건물 중 6층 629호에 해당합니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6.2. 이용 상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

6.3. 토지 이용

토지는 2필지 일단으로 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.

6.4. 인접 도로

본건 서측, 북서측, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

6.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등의 도시계획 및 제한사항이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 4천 7백만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 최근 매매가 및 감정가와 비교 시 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

7.2. 별도 등기

등기부 상 별도 등기가 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 다산역 인근의 오피스텔로 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 그러나 선순위 임차인의 대항력 및 인수되는 보증금 1억 4천 7백만원은 투자의 핵심적인 고려 요소입니다. 임차인 보증금 전액이 배당에서 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 부담해야 하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

9.1. 역세권 입지

다산역이 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수하며, 향후 역세권 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

9.2. 비교적 양호한 주변 환경

업무시설, 상업시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(21.79㎡)의 오피스텔이 2023년 12월 27일 및 2025년 6월 9일에 각각 1억 3천만원에 거래되었습니다. 감정가는 1억 6천 1백만원입니다.

그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인 조 의 보증금 1억 4천 7백만원을 매수인이 인수해야 하는 매우 중대한 권리 관계를 가지고 있습니다. 따라서 총 인수금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 어느 정도의 메리트를 가지는지 면밀히 분석해야 합니다.

만약 인수되는 보증금 1억 4천 7백만원을 고려하지 않고 순수하게 감정가 수준에서 입찰한다고 가정하면, 총 지출액은 1억 6천 1백만원(감정가) + 1억 4천 7백만원(인수 보증금) = 3억 8백만원이 됩니다. 이는 최근 실거래가인 1억 3천만원을 훨씬 상회하는 금액입니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 감안하여 총 지출액이 시장 가치(약 1억 3천만원)를 크게 초과하지 않도록 설정해야 합니다.

인수되는 보증금 1억 4천 7백만원을 고려할 때, 총 지출액을 1억 5천만원 수준으로 맞추기 위해서는 입찰가를 약 3백만원(1억 5천만원 - 1억 4천 7백만원)으로 산정할 수 있습니다.

하지만 이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 경매 시장에서는 경쟁을 고려해야 합니다.

현실적인 입찰가는 인수 보증금 부담을 감안하여, 감정가(1억 6천 1백만원)보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

본 물건의 경우, 입찰자가 최소한의 리스크를 감안하고 투자한다면, 입찰가는 1천만원에서 3천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 지출액은 1억 5천 7백만원에서 1억 7천 7백만원 수준이 됩니다.

입찰 시, 임차인과의 협상 가능성, 배당 이행 여부 등을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.

11. 주변 시설 및 혐오시설

현재 제공된 정보 및 추가 검색 결과상, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 마약 재활 시설과 관련된 민원이 있었으나, 이는 해당 시설의 정상화 여부와 관련된 사안으로 본건의 직접적인 혐오시설로 보기에는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.