나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경116882 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1085-16 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경116882 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1085-16 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매21계 2024타경116882 | 소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1085-16 | 감정가: 1,994,223,840원 | 최저가: 1,595,379,000원 | 용도: 다가구주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경116882 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경116882 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1085-16

용도: 다가구주택

감정가: 1,994,223,840원

토지면적: 128.20㎡ (약 38.78평)

건물면적: 318.82㎡ (약 96.44평)

건물 제시외면적: 54.95㎡ (약 16.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 손OO

채권자: 든OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 남현동에 위치하며, "사당초등학교" 동측 인근 주택가에 자리하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주택가로서의 입지 환경은 무난한 편입니다. 차량으로 접근이 가능하며, 도보 10분 거리에 지하철 2, 4호선 사당역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 든OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자이자 채무자인 손OO의 재산에 대해 경매가 개시되었습니다. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, '유동화 물건'이라는 특이사항이 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 경매 절차 진행 시 법원의 공고 및 매각물건명세서를 면밀히 검토하여 인수되는 권리나 말소되는 권리를 정확히 파악해야 합니다.

상권분석

물건이 위치한 남현동은 주거 밀집 지역이면서도 사당역과 인접하여 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 본건은 제2종근린생활시설(사무소)로도 이용 가능한 용도이나, 현재는 주택으로 이용 중에 있으며, 이로 인해 주거 기능과 함께 배후 수요를 확보할 수 있는 상권의 특성을 지니고 있습니다. 인근에는 다양한 근린생활시설이 있어 입주민의 생활 편의성이 높습니다.

생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로 2023년 5월 12일에 사용승인되었습니다. 건물 내부에는 총 15개의 주거 공간(지1층~4층 각 3개 호실, 옥탑1층 2개 호실)이 있으며, 기본적인 위생 및 급배수 시설, 도시가스 난방 설비가 구비되어 있습니다. 다만, 건축물대장상 4층 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 이용 중이며, 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 반드시 확인하고 입찰에 임해야 합니다.

잠재적 리스크

가장 주목해야 할 리스크는 일반건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있다는 사실입니다. 이는 향후 건축물대장 시정, 이행강제금 부과, 건축물 사용에 제한 등 불이익이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관할 구청에 방문하여 위반 내용, 시정 가능성, 관련 절차 등을 상세히 확인해야 합니다. 또한, 현황상 '도로'로 이용 중인 토지 일부와 건물의 '제시외 건물' 부분은 공부와의 차이가 있으므로, 이에 대한 정확한 면적과 소유권 여부, 향후 처리 방안 등을 재확인해야 합니다. '유동화 물건'이라는 점도 권리관계나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

종합 의견

본 물건은 서울의 주요 교통 요지인 사당역 인근에 위치하며 비교적 최근에 신축된 다가구주택으로, 기본적인 입지 조건과 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 '위반건축물' 등재, 공부와의 차이, 유동화 물건이라는 특이사항 등은 잠재적인 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사와 현장 확인을 통해 이러한 리스크를 정확히 파악하고 해결 방안을 모색하는 것이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감수하고 매입할 경우, 향후 시세 차익이나 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

투자 포인트

사당역 역세권이라는 뛰어난 입지는 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 강점입니다. 최근에 신축된 건물이라는 점도 긍정적입니다. 위반건축물 문제 해결을 통해 정상화시키거나, 법적 문제를 인지한 상태에서 저가 매입 후 활용 방안을 찾는다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 주택 임대 사업을 고려하거나, 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매21계