나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121280 [2] 서울특별시 중구 신당동 432-501 남산스위트 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121280 [2] 서울특별시 중구 신당동 432-501 남산스위트 1층102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경121280
• 주소: 서울특별시 중구 신당동 432-501 남산스위트 1층102호
• 감정가: 110,000,000원
• 최저가: 88,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매21계 2024타경121280 | 소재지: 서울특별시 중구 신당동 432-501 남산스위트 1층102호 | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 88,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경121280 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경121280 (2)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 432-501 남산스위트 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 12.10㎡ (약 3.66평)

토지 지분율: 1209.63% (참고: 자료상의 지분율 표기이며, 실제 지분 면적은 12.10㎡임)

건물면적: 21.31㎡ (약 6.45평)

건물 지분율: 2131 (참고: 자료상의 지분율 표기이며, 실제 면적은 21.31㎡임)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 오OO

특이사항: 중복병합사건

주의사항:

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "장충고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 다소 제한적일 수 있으나, 인근에 다양한 노선시내버스 정류장이 있고, 지하철 6호선 "버티고개역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 무난하다고 평가됩니다.

건물의 구조:

본건 건물은 지상 4층 규모의 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조이며 철근콘크리트 지붕입니다. 2020년 8월 21일 사용승인되었으며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 플라스틱으로 시공되었습니다.

이용상태:

본건은 공동주택(다세대주택)으로, 주거용으로 이용 중에 있습니다.

설비내역:

건물 내에는 기본적인 급수위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

본건 토지는 사다리형의 완경사지로, 다세대주택 건물이 건축된 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

본건 건물 북측으로 보행자 도로 및 계단이 설치되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 고도지구(28m 이하)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(다산권 성곽마을 관리형 주거환경개선사업) 및 과밀억제권역으로 지정되어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 건축법상 도로의 일부를 포함하고 있습니다.

공부와의 차이:

등기부등본 및 건축물대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

기타 참고사항:

임대관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 중구 신당동에 위치하여 도심 접근성이 우수합니다. 지하철 6호선 버티고개역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선도 이용 가능합니다. 장충고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 주변으로 단독주택, 연립다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활이 편리한 지역입니다. 남산과도 비교적 가까워 녹지 접근성 또한 기대할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)이며 채권자(오OO)에 의해 신청되었습니다. "중복병합사건" 표기는 여러 개의 경매 사건이 통합되어 진행됨을 의미하며, 이에 따라 권리관계 확인에 조금 더 면밀한 주의가 필요할 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계나 인수되는 권리는 확인되지 않으나, 낙찰 후 등기부상 권리는 말소되는 것이 일반적입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이나 유치권 등 특이 권리사항은 별도 현황 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

해당 물건은 주거지대 내에 위치하고 있으나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 도보 거리에 마트, 편의점, 소규모 식당 등이 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 유흥업소 밀집 지역과는 거리가 있어, 상권의 성격은 주거 기능을 중심으로 한 지역 상권으로 분류할 수 있습니다. 인근 지역 개발 계획이나 교통망 확충에 따라 향후 상권 활성화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 교육 시설로는 장충고등학교가 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 및 중학교가 소재할 가능성이 높습니다 (상세는 별도 확인 필요). 병원, 약국 등 의료 시설과 은행, 관공서 등 편의 시설은 차량 또는 대중교통 이용 시 접근 가능합니다. 남산공원과 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 문화생활을 위해서는 도심으로 이동해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

주요 잠재적 리스크로는 다음과 같은 사항을 고려할 수 있습니다.

1. 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

2. 중복병합사건: 복수의 사건이 병합되어 진행되므로, 권리관계 파악에 더욱 신중해야 하며, 미처 파악하지 못한 특수 권리(예: 법정지상권, 유치권 등) 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 건축법상 도로 포함: 토지가 도로 일부를 포함하고 있다는 점은 향후 건축이나 재건축 시 복잡한 문제로 작용할 수 있습니다.

4. 토지이용계획상의 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구, 정비구역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 재건축 또는 증축 시 건축 법규 및 규제를 엄격히 준수해야 합니다.

5. 소규모 면적: 토지 면적 12.10㎡, 건물 면적 21.31㎡로 비교적 협소하여 단독 활용보다는 다세대주택의 일부로서의 가치가 중요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중구 신당동의 역세권(버티고개역)에 위치한 다세대주택으로, 최근 사용승인된 건물이라는 점은 장점입니다. 도심 접근성이 좋고 주변 주거 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다. 다만, 소규모 면적, 토지이용계획상의 다양한 제한, 그리고 중복병합사건으로 인한 권리관계 확인의 어려움 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히, 임대 관계 및 현황 조사를 철저히 하여 실제 명도 가능성과 추가 비용 발생 여부를 반드시 파악해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 6호선 버티고개역 인근으로, 서울 도심으로의 이동이 용이합니다.

2. 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

3. 주거 환경: 장충고등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

4. 잠재적 개발 가치: 정비구역 지정 등으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다. (다만, 개발 방식 및 진행 상황은 별도 확인 필요)

5. 소형 투자: 비교적 낮은 감정가(1.1억원)로 서울 시내 소형 부동산 투자 기회를 제공합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매21계