나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101085 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '신대방역' 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제12층 제1208호로서,
［사용승인일: 2021.12.13］
외벽: 석재붙임 등 마감,
창호: PVC창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 ""건물이용 및 임대상황""참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 2필 일단의 평탄한 가장형 토지로서 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

기호(2):
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101085 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 244,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

권리분석 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1208호

용도: 오피스텔

건물명: 더위일관악파크뷰

사용승인일: 2021년 12월 13일 (준신축급)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제12층

2.3. 면적 및 토지/건물 비율

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지 지분: 4.088㎡ (약 1.24평)

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

건물 지분: 17.3㎡ (약 5.23평)

건폐율: 59.86% (법정 기준 대비)

용적률: 619.88% (법정 기준 대비)

2.4. 감정평가서 요약

구분건물 감정평가 요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 '신대방역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 건축 연한

철근콘크리트구조로, 2021년 12월 13일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 PVC 창호로 시공되었습니다.

2.4. 지역 지구 및 토지 이용 제한

기호(1), (2) 필지 모두 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변).

2.5. 주변 시설

본건 주변에는 신림고등학교를 비롯한 교육시설이 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

현재 공개된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과상, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 채권자 정보

본 물건은 서울중앙지방법원을 통해 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

주요 채권자는 주택도시보증공사입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 17일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류(을4)입니다.

이 날짜 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (없음)

물건명세서상 임차인(박세호)의 주택임차권(을3)은 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 것으로 명시되어 있습니다.

또한, 임차인은 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 임차권 등기가 말소될 예정입니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(박세호)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 02월 18일

확정일자: 2022년 01월 27일

배당신고일자: 2023년 12월 15일

대항력: 없음 (기재상)

비고: 위 임차인의 권리는 말소 예정입니다.

3.5. 등기부채권 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 가압류 및 압류가 존재하였으나 모두 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소된 권리로는 신탁, 소유권 이전, 매매, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등이 있습니다.

등기부 채권 총액은 474,306,649원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 신림동 일대는 대학가 및 주거 지역의 배후 수요를 바탕으로 다양한 근린생활시설이 발달한 상권입니다.

신대방역 역세권과 신림고등학교 인근 지역으로 유동인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 임대/매매 수요 분석 (소형 평형)

전용면적 17.30㎡의 소형 오피스텔로서, 1~2인 가구 실수요자 및 소규모 투자자에게 적합한 상품입니다.

신축급 건물이라는 점은 임대 선호도를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 2호선 신대방역을 통해 강남, 시청 등 서울 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다.

다양한 버스 노선을 이용한 광역 교통망 또한 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설

인근 지역에 마트, 병원, 식당 등 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 편의를 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.3. 교육 환경

단지 북서측에 신림고등학교가 위치하며, 주변으로 다른 교육 기관들도 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성 (특이사항 명시)

'대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등의 특이사항이 기재되어 있어 초기 권리분석 시 복잡성이 있었습니다.

다행히 임차인의 권리는 말소 예정으로 매수인의 부담이 없으나, 정보 기재 내용과 실제 등기부상 권리 소멸 여부를 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 채무 총액 대비 감정가

등기부상 채무 총액(474,306,649원)이 감정가(244,000,000원) 대비 상당히 높은 편입니다.

이는 채권 총액이 물건의 가치를 상회할 수 있음을 시사하며, 낙찰 후에도 채무 관계에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 소형 면적의 한계

전용면적 17.30㎡는 매우 협소한 면적으로, 단독 사용 목적 외에는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

향후 재매각 또는 추가 임대 시 수요층이 제한될 가능성이 있습니다.

6.4. 정보 불일치 가능성

경매 정보상의 '대항력있는임차인' 표기와 실제 등기부 및 물건명세서상의 '임차인 권리 말소' 및 '대항력 없음' 기재 간에 차이가 있습니다.

이러한 정보 불일치는 추가적인 확인 절차를 요구할 수 있으며, 계약 이행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 지하철 2호선 신대방역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

소형 면적(약 5.23평)은 1인 가구 수요에 적합하며, 주변 상권 및 교육 환경도 양호한 편입니다.

다만, 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하는 점, 초기 경매 정보에 '대항력있는임차인' 등으로 기재되었으나 실제로는 임차인 권리가 말소되고 인수되지 않는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

매각으로 모든 권리가 소멸되므로 권리 인수 문제는 크지 않으나, 낙찰 후 명도 및 잔금 처리 과정에서 관련 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔 (2021년 준공)

* 지하철 2호선 신대방역 역세권 프리미엄

* 서울 도심 접근성이 우수한 교통망

* 1~2인 가구에 적합한 소형 면적 (전용 17.30㎡)

* 주변 근린생활시설 및 교육 환경 양호

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (제공된 정보 기반)

본건은 전용면적 17.30㎡의 오피스텔로, 감정가는 244,000,000원입니다.

건축 연한이 5년 미만으로 신축급에 해당하며, 지하철역과의 접근성이 뛰어나다는 점에서 일반적인 시세 수준은 비교적 양호할 것으로 판단됩니다.

다만, 제공된 정보만으로는 최신 시장 시세 동향, 유사 물건의 실거래가, 지역별 오피스텔 수요 공급 현황 등에 대한 상세한 분석이 제한적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정 (제한적 정보 하)

제시된 정보와 감정가를 바탕으로 볼 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작점을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 약 195,200,000원 ~ 219,600,000원 범위에 해당합니다.

단, 본 물건은 권리관계에 일부 복잡성(정보 불일치, 높은 채무 총액)이 있었던 점을 감안하여, 입찰 참여 전 현장 조사를 통해 건물 상태, 정확한 시세, 명도 가능성 등을 반드시 확인하고, 입찰 당일의 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 실질적인 인수 비용은 절감될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.