나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100785 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 870-1 해주타워 610호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100785 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 870-1 해주타워 610호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매21계 2025타경100785 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천로 466, 610호 (봉천동,해주타워) | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 88,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 2025타경100785 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100785 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 870-1 해주타워 610호

용도: 오피스텔

감정가: 110,000,000원

토지면적: 4.05㎡ (약 1.23평)

토지 지분율: 405

건물면적: 22.00㎡ (약 6.66평)

건물 지분율: 2200

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 권OO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 지하철 2호선 '서울대입구역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업용 및 업무용 빌딩, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 차량 출입이 용이하며 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 지하철 2호선 '서울대입구역'과 다수의 버스 정류장이 소재하여 교통 환경이 우수합니다. 또한, '봉천로'에 직접 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 슬라브 지붕의 10층 건물 중 6층 610호에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 붙임으로 마감되었으며, 창호는 샷시입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 장방형의 토지로 근린생활시설, 위락시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채무자는 정OO, 채권자는 권OO입니다. 특이사항으로는 등기사항전부증명서 을구에 2023년 12월 19일자로 임차권등기명령(2023카임32269)에 의한 임차권등기가 설정되어 있습니다. 해당 임차인은 2021년 12월 3일 계약하고 보증금 140,000,000원으로 설정되어 있습니다. 이는 감정가 110,000,000원보다 높은 금액으로, 낙찰자는 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

본 물건이 소재한 봉천동 일대는 지하철 2호선 서울대입구역을 중심으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 서울대입구역은 유동인구가 많은 지역으로, 주변에 대학가와 주거 지역이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 특히 '샤로수길' 등 젊은층을 중심으로 한 특색 있는 상권이 발달하고 있으며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 상업 및 업무 시설과 공동주택이 혼재되어 있어 다양한 소비층을 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

6. 생활정보

서울대입구역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다. 주변에 다양한 편의시설, 상업시설, 관공서 등이 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 대규모 아파트 단지와 주거 지역이 있어 주거 환경 역시 안정적입니다.

7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차권 등기된 임차인의 보증금 문제입니다. 임차보증금(140,000,000원)이 감정가(110,000,000원)보다 높아, 낙찰자가 잔여 보증금(30,000,000원)을 별도로 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 전에 해당 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무, 배당 순위 등을 철저히 파악해야 합니다. 또한, 부동산 시장 변동성 및 해당 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 변동 가능성도 고려해야 합니다. 현재 검색 결과에서는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 오피스텔로서 1인 가구나 소규모 업무 공간으로 활용 가치가 있습니다. 하지만, 감정가를 초과하는 임차보증금으로 인해 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 변수입니다. 이 부분을 신중하게 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

서울대입구역 초역세권의 탁월한 입지 장점과 향후 지역 개발 가능성을 바탕으로 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 임차권 문제 해결 후 안정적인 임대 수익 창출도 가능합니다. 특히, 서울대 인근이라는 점은 학생 및 관련 종사자 수요를 꾸준히 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매21계