나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1672 [1] 전라남도 완도군 보길면 예송리 산34-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 본건 지상 분묘 1기 소재하며 최저매각가격은 제시외 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임(26.4.17.자 ㈜가람감정평가법인 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경1672 (1) 사건으로 진행되는 본건은 전라남도 완도군 보길면 예송리 산34-1에 소재하는 임야입니다.

토지 면적은 4,825.00㎡ (약 1,460평)이며, 건물은 존재하지 않습니다.

본건의 감정가는 21,672,000원이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 대원입니다.

2.1. 입지조건

보길면 예송리는 아름다운 해안 경관으로 알려진 지역입니다. 특히 예송리 해변은 검푸른 갯돌이 깔린 약 1.4km 길이의 해변으로 유명하며, 뒤편으로는 상록수림이 병풍처럼 펼쳐져 있습니다. 이는 천연기념물 제40호로 지정된 상록수림입니다.

지역은 다도해해상국립공원에 속해 있으며, 아름다운 자연환경을 자랑합니다.

교통은 보길대교를 통해 노화도와 연결되어 차량으로 접근이 가능하며, 완도 또는 해남에서 여객선을 이용해야 합니다.

주변에는 윤선도 유적지, 세연정 등 역사적 명소와 다양한 해변이 있습니다.

본건 토지가 정확히 예송리 해변이나 상록수림과 어느 정도의 거리에 있는지, 구체적인 접근성이나 주변 환경 정보는 감정평가서 요약에 포함되어 있지 않습니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 농업협동조합중앙회 (2024-08-06, 1번 가압류)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수할 임차인이 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 요약:

* 1981-08-31: 소유권 이전 (강천윤)

* 2006-11-28: 소유권 이전 (강창용, 증여)

* 2024-08-06: 수협은행 (2)가압류 (103,119,726원) - 말소

* 2024-08-06: 농업협동조합중앙회 (1)가압류 (511,629,556원) - 말소기준권리

* 2024-09-23: 농림수산업자신용보증기금관리기관 가압류 (173,088,281원) - 말소

* 2025-05-21: 신용보증기금 가압류 (10,535,976원) - 말소

* 2025-10-02: 대원 강제경매 (사건번호 2025타경1672(1))

총 등기부채권액: 798,373,539원

특이사항: 본건 지상에는 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여지는 있으나 그 성립 여부는 불분명합니다.

2.3. 상권분석

본건은 임야로, 일반적인 상업용 부동산에 적용되는 상권 분석은 해당되지 않습니다. 자연 녹지 지역으로, 주변은 주로 자연 경관 및 관광 자원 관련 시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

2.4. 생활정보

본건은 자연녹지 지역의 임야이므로, 통상적인 주거 지역의 생활 편의 시설(학교, 병원, 대형 마트 등)과의 직접적인 접근성은 낮을 것으로 판단됩니다.

일상생활에 필요한 편의 시설은 인근 보길면 소재지나 노화도 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

보길도는 윤선도 유적지와 같은 역사 문화 자원과 아름다운 해안 경관으로 관광객들이 많이 찾는 곳입니다.

2.5. 잠재적 리스크

분묘기지권: 본건 토지 지상에 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권의 성립 여지가 있어 소유권 행사 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 분묘기지권은 등기 없이도 효력이 인정될 수 있으며, 관습법상 토지 사용권을 가집니다. 경우에 따라서는 토지 사용료 지급 의무가 발생할 수도 있습니다.

자연환경 규제: 임야의 특성상 개발 행위에 대한 법적 제약이 있을 수 있습니다.

진행 중인 채권 총액: 총 채무액이 7억 원 이상으로, 경매 절차 진행에 따라 소멸되는 권리가 많으나, 향후 발생 가능한 추가적인 법적 분쟁 소지가 있는지 면밀한 검토가 필요합니다.

2.6. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 보길면 예송리의 임야로, 아름다운 자연 경관을 지닌 지역에 위치하고 있습니다.

권리 관계는 다수의 가압류가 말소될 예정이며, 인수할 임차인은 없어 비교적 명확합니다.

다만, 지상에 소재한 분묘 1기로 인한 분묘기지권의 성립 가능성과 그로 인한 불확실성이 본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다.

이러한 분묘기지권 문제에 대한 명확한 법적, 사실적 확인 없이 입찰에 참여하는 것은 매우 신중해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

자연 친화적 입지: 보길도 예송리는 빼어난 자연 경관과 해안이 어우러진 지역으로, 휴양 및 자연 테마 관련 투자가 이루어진다면 가치를 발휘할 수 있습니다.

낮은 감정가: 분묘기지권이라는 특이사항으로 인해 최저매각가격이 조정되었을 가능성이 있습니다. 만약 분묘 문제가 해결되거나, 해당 권리를 감수하고도 투자가치가 있다고 판단될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 완도군이 보길 예작도를 예술섬으로 조성하는 등 주변 지역 개발 사업을 추진하고 있어, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(21,672,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 분묘기지권의 실질적인 가치 영향: 분묘기지권의 존재로 인한 토지 사용 제한 및 잠재적 비용 발생 가능성.

* 인근 유사 물건 시세: 보길면 예송리 지역 임야의 최근 거래 사례 및 시세.

* 권리 분석 재확인: 말소기준권리 외 추가적인 인수 대상 권리는 없는지 최종 확인.

* 자신의 투자 목표 및 위험 감수 수준.

* 최저매각가격은 분묘기지권으로 인해 제한된 가격임을 유념해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 분묘기지권에 대한 심층적인 법률 검토가 선행되어야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 보증금 관련 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.