나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50656 [1] 전라남도 진도군 고군면 원포리 590 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.10.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진독누 고군면 원포리 소재 "하율마을" 내 및 남측 근거리에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지방도주변 농촌지대 및 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형, 전기타(묘지 등)으로 이용중임. 기호(2): 사다리형, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 세로(불)에 접함. 기호(2): 북측으로 세로(가)에, 서측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴)), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개)) 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-가): 목조 및 조적조 칼라강판지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 등, 내벽: 벽지도매 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.지상 수목 매각 포함
2.본건 지상에 분묘 소재하고 토지가액은 이를 감안하여 평가함
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50656 (1)

소재지: 전라남도 진도군 고군면 원포리 590

용도: 묘지

감정가: 3,335,000원

토지면적: 185.00㎡ (약 55.96평)

건물면적: 0.00㎡ (본건 매각 대상에서 제외됨)

매각대상: 토지

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (강제경매 신청 채권자)

2. 입지조건

본건은 전라남도 진도군 고군면 원포리 소재 "하율마을" 내 및 남측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택과 농경지가 혼재된 지방도변의 농촌 및 농경지대로 이루어져 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지(기호1)는 북측으로 세로(불)에 접하여 있으며, 도로 이용에 큰 문제는 없어 보입니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건에 해당 사항이 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 등기부상 소유권은 김채규에서 김윤오, 이후 김명희 외 1명(상속)으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 농업협동조합중앙회의 가압류(갑4)입니다.

본 건은 해당 가압류의 본압류로 진행된 농업협동조합중앙회의 강제경매(갑5, 채권액 17,907,224원) 사건입니다.

인수되는 임차권이나 대항력 있는 권리는 없습니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

특이사항으로 본건 토지 지상에 분묘 2기가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 감정평가 시 토지가액에 반영되었으며, 실제 토지 이용 및 활용에 중요한 고려사항입니다.

4. 상권분석

본건은 전형적인 농촌 지역에 소재하고 있어, 활발한 상권이 형성되어 있지는 않습니다.

주변은 농경지와 주택이 주를 이루고 있으며, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설은 고군면 소재지 일원에서 이용 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

생활 편의시설: 고군면 소재지 내에는 기본적인 마트, 병원(진도군립노인요양병원, 진도군보건소 등), 관공서, 우체국, 하나로마트 등이 있어 일상생활에 필요한 시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 고군초등학교, 진도고등학교 등 지역 내 교육기관이 소재하고 있습니다.

교통: 지방도를 이용하여 차량으로 이동이 용이하며, 진도 시내 등 주요 지역으로의 접근이 가능합니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 본건 토지 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 높습니다. 이는 토지의 사용 및 처분에 제약을 줄 수 있으며, 향후 분묘 이장 등 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다. 감정가에 반영되었으나, 실제 비용 및 절차는 별도 확인이 필요합니다.

경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인 절차가 필요하며, 이에 따른 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

수목 포함: 토지 지상 수목이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 강구해야 합니다.

지역 특성: 농촌 지역의 특성상 토지 활용 방안이 제한적일 수 있으며, 지역 개발 계획 등 외부 요인에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 탐문 및 지도 검색 결과, 본건 토지 바로 인근에 직접적으로 노출되는 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 인근에 가축 사육 시설(축사) 등이 존재할 가능성은 있으며, 이는 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 진도군 고군면 원포리에 소재하는 묘지 용도의 토지입니다. 감정가는 3,335,000원으로 낮은 편이나, 분묘기지권, 수목 포함, 경계 불명확 등의 특수 사항을 반드시 고려해야 합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 권리 자체에는 큰 문제가 없어 보입니다. 그러나 특수 물건에 해당하므로, 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 상대적으로 낮은 감정가로 인해 초기 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

토지 활용 가능성: 묘지 용도로 이용되어 왔으나, 분묘기지권 해소 및 관련 법규 검토를 통해 향후 다른 용도로의 전환 가능성을 모색해볼 수 있습니다.

귀농/귀촌 또는 힐링 공간: 조용한 농촌 지역의 특성을 활용하여 개인적인 용도의 토지로 활용할 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 분묘기지권, 수목 포함, 경계 불명확 등 추가적인 조사와 비용이 수반되는 특수 물건입니다. 따라서 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사, 분묘기지권 관련 법률 검토, 경계 측량 비용 산출, 주변 유사 토지 시세 조사가 선행되어야 합니다.

고려사항:

* 분묘기지권으로 인한 토지 이용 제약 및 잠재적 갈등 요인

* 수목 처리 비용

* 경계 측량 비용 및 시간

* 실제 토지 활용 가능성 및 지역 규제

위 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 정보만으로는 명확한 입찰가 제시가 어렵습니다. 보수적인 접근을 권장하며, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 검토해 보시기를 권고합니다.

예상 입찰가 범위: 2,500,000원 ~ 3,500,000원 (추가 조사 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.