나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52128 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 19층1905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중진초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 주로 아파트단지, 근린상가, 학교 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 24층건 내 제19층 제1905호로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 아파트 단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 부근으로 2차선 및 광대로 간선도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접 합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(3) 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 가축사육제 한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(4) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든 가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

미납관리비 1,128,650원 있음(2025.10.23.기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52128 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 19층 1905호

* 용도: 아파트

* 감정가: 70,000,000원

* 토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

* 토지지분: 19.497799999999998㎡ (약 5.90평)

* 건물면적(전용면적): 59.79㎡ (약 18.09평)

* 건물면적(분양면적): 약 85.59㎡ (약 25.89평) - (213동 총 면적/세대수 기반 추정)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중진초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 주로 아파트단지, 근린상가, 학교 등으로 형성된 지역임.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 양호한 편임. 단지 부근으로 2차선 및 광대로 간선도로가 통과하고 있어 차량을 통한 접근성이 좋음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m) 등 접합. (자세한 사항은 관련 법규 확인 요망)

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 을구 5번 주택임차권등기 (정광수).

* 임차인: 정광수

* 보증금: 91,000,000원

* 전입일자: 2020년 05월 28일

* 확정일자: 2020년 05월 06일 (1차), 2022년 05월 17일 (2차)

* 대항력: 있음

* 말소여부: 인수 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

* 특이사항: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 말소기준권리: 갑10번 압류 (기흥세무서장, 2025년 04월 18일 접수)

* 이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 기타사항:

* 미납관리비: 1,128,650원 (2025년 10월 23일 기준) - 인수될 수 있으므로 확인 필요.

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린상가, 학교 등이 밀집한 주거 밀집 지역임.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교통: 단지 인근 간선도로 이용이 용이하며, 전반적인 교통 환경은 양호한 편임.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 남측 인근에 중진초등학교가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 성호2차아파트

* 준공연도: 2003년 11월 07일

* 세대수: 1773세대 (5개 동)

* 주차대수: 총 265대 (세대당 약 1.55대)

* 관리사무소 연락처: 061-791-6800

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 91,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음. 이는 감정가(70,000,000원)보다 높은 금액으로, 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 배당되지 못할 경우 매수인의 총 지출이 증가함.

* 미납관리비: 1,128,650원의 미납관리비 부담 가능성이 있음. (공용 관리비는 인수될 수 있으므로 확인 필수)

* 단지 노후도: 2003년 준공으로 약 23년차 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성 있음.

* 혐오시설: 인근 광양 황금동 지역에 폐기물 처리장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 관련 민원이 제기된 바 있으나, 본건 아파트 단지와의 직접적인 연관성이나 인접성은 낮아 보임. (다만, 지역 개발 및 환경 이슈에 대한 지속적인 관심 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동 지역에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 가장 중요한 리스크 요인은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 91,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 물건의 감정가와 최근 시세보다 높은 금액이므로, 낙찰 시 총 부담액을 신중하게 산정해야 합니다. 미납관리비 또한 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 중진초등학교 인근의 주거 지역으로, 교육 및 생활 환경이 비교적 안정적임.

* 시세: 최근 매매 사례(2026년 7월)가 6,000만원에서 6,970만원 사이로 형성되어 있으며, 감정가 7,000만원과 유사한 수준임.

* 잠재력: 광양시의 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 여력 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 최근 매매 시세는 5,979㎡ 기준 약 6,000만원 ~ 6,970만원 선에서 거래되고 있으며, 감정가는 7,000만원입니다.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 91,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 낙찰 후 실질적으로 부담해야 할 총 금액은 '낙찰가 + (91,000,000원 - 경매 배당금)'이 될 수 있습니다.

이를 고려하여, 단순히 감정가 또는 시세만을 반영한 입찰가 산정은 위험할 수 있습니다. 만약 임차인의 보증금 전액을 매수인이 부담해야 한다고 가정할 때, 실질적인 최대 지불 가능 금액은 91,000,000원 이상이 될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 임차인 인수 부담을 고려하여 70,000,000원 이하의 보수적인 접근이 필요하며, 최대 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 정확한 입찰가는 잔여 배당액 추정치, 물건의 향후 가치 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.