나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52110 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 19층1904호 아파트 경매
전라남도 광양시 광장로 70 성호2차아파트, 210동 19층1904호 (아파트) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경52110(순천지원 경매8계). 감정가 71,000,000원, 최저가 20,357,000원. 매각기일은 2026-09-14입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 52110 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 19층1904호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 광장로 70 성호2차아파트, 210동 19층1904호 |
| 용도 | 아파트 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 관할법원 | 순천지원 경매8계 ((061)729-5328) |
| 이용제한 | (저촉)절대보호구역, (저촉)상대보호구역, (접함)중로2류(폭 15m~20m), (접함)중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 제3종일반주거지역, 도시지역, 상대보호구역, (접함)광로2류(폭 50m~70m) |
면적
| 토지면적 | 19.50㎡ (5.90평) |
|---|---|
| 건물면적 | 59.79㎡ (18.09평) |
금액
| 감정가 | 71,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 20,357,000원 (감정가 대비 29%) |
| 입찰보증금 | 2,035,700원 (10%) |
| 유찰횟수 | 5회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.02.02 | 71,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.03.23 | 49,700,000원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.05.04 | 39,760,000원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.06.15 | 31,808,000원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.08.03 | 25,446,000원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.09.14 | 20,357,000원 | 변경 |
감정평가 요약
감정평가기관: 남도 · 평가일 2025.10.20
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
- 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 「중동중학교」남서측 인근에 위치한 성호2차아파트 제210동 제19층 제1904호로 주위는 아파트단지, 초등학교, 중학교, 근린상가 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.
- 교통상황
- 본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.
- 건물의 구조
- 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건중 제210동 제19층 제1904호로서, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.
- 이용상태
- 아파트로 이용중임.
- 설비내역
- 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.
- 토지의 형상 및 이용상태
- 4필 일단의 부정형의 아파트 건부지로 이용중임.
- 인접 도로상태등
- 본건 단지 서측 및 북동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.
- 토지이용계획 및 제한상태
- --
- 공부와의 차이
- --
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 임대관계는 미상임.
주변 매각 통계
인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.
| 기간 | 매각건수 | 평균 매각가율 | 평균 매각가 |
|---|---|---|---|
| 최근 3개월 | 38건 | 78% | 94,992,721원 |
| 최근 6개월 | 68건 | 77% | 94,271,210원 |
| 최근 12개월 | 133건 | 74% | 108,489,314원 |
물건 비고
미납관리비 1,298,140원(2025.10.23.현재 현황조사 기준)
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
1.1. 사건 및 물건 현황
사건번호: 순천지원 2025타경52110 (1)
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 주OOOOOOO
1.2. 소재지 및 용도
소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 19층 1904호
용도: 아파트
1.3. 면적 및 감정가
토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)
토지지분: 19.497799999999998㎡ (약 5.90평)
건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)
건물지분: 59.79㎡ (약 18.09평)
감정가: 71,000,000원
1.4. 매각 대상
토지/건물일괄매각
1.5. 특이사항 및 주의사항
특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보
주의사항: 미납관리비 1,298,140원 (2025.10.23. 기준)
2. 입지조건
2.1. 위치 및 주위 환경
본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중동중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 초등학교, 중학교, 근린상가 등이 소재하는 주택지대입니다. [cite: EXPERT_ANALYSIS]
2.2. 교통상황
단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호합니다. [cite: EXPERT_ANALYSIS]
2.3. 주변 시설 및 혐오시설
- 인근에 광양중동중학교, 광양백운초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.
- 주변에 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.
- 광양시 황금동 일대에 폐기물 처리 시설, 돌 파쇄장 등 혐오시설이 집중될 가능성에 대한 지역 주민들의 민원이 제기된 바 있으나, 본건 소재지와는 직접적인 인접성이 낮아 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.
3. 권리분석
3.1. 말소기준권리
갑10: 압류 (기흥세무서장, 2025-04-18 접수)
3.2. 인수되는 권리
을5: 주택임차권 (임차인: 엄자현, 권리금액: 90,000,000원, 말소: 인수)
- 임차인 엄자현은 2020년 4월 13일 전입, 2020년 4월 10일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 90,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. [cite: EXPERT_ANALYSIS]
3.3. 임차인 상세 정보
임차인: 엄자현
보증금: 90,000,000원
차임: 0원
전입일자: 2020-04-13
확정일자: 2020-04-10
배당신고일자: 2024-05-07
대항력: 있음
비고: 보증금 90,000,000원 인수
3.4. 인수 보증금 합계
금액이 미상이라도 주의가 필요한 점을 감안하여, 임차인 엄자현의 보증금 90,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 간주해야 합니다.
3.5. 기타 권리 현황
- 갑8: 소유권이전 (우상희, 2013-12-23 접수)
- 갑9: 소유권이전 (주식회사올마이너, 2020-04-24 접수)
- 갑11: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-01 접수)
4. 상권분석
4.1. 주변 상업시설
본건이 위치한 단지 주변으로 근린상가들이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite: EXPERT_ANALYSIS]
4.2. 지역 시세 동향
광양시 중동 지역은 최근 3개월간 아파트 가격 추세가 상승세를 보이고 있으며, 성호2차 아파트는 최근 실거래가 변동이 있었습니다.
5. 생활정보
5.1. 아파트 단지 정보
아파트명: 성호2차아파트
주소: 전라남도 광양시 중동 1665 (광장로 70)
사용승인일: 2006년 10월 30일 (210동 기준)
총 동수: 5동 (201~205동, 206~215동 등)
총 세대수: 1773세대 (단지 내)
총 주차 대수: 2494대 (단지 전체, 세대당 약 0.61대)
최고층: 24층
부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 [cite: EXPERT_ANALYSIS]
5.2. 면적 정보
전용면적: 59.79㎡ (약 18.09평)
공급면적 (추정): 약 85.55㎡ (구 25평형) - 일반적으로 전용 59.79㎡는 공급 85㎡ 내외에 해당 [cite: EXPERT_ANALYSIS]
5.3. 최근 실거래가 동향 (2026년 7월 기준)
- 59.79㎡ (12층, 2003년식): 6,970만원 [cite: EXPERT_ANALYSIS]
- 59.79㎡ (12층, 2006년식): 6,300만원 [cite: EXPERT_ANALYSIS]
- 59.79㎡ (14층, 2006년식): 6,000만원 [cite: EXPERT_ANALYSIS]
최근 거래가는 6,000만원에서 6,970만원 사이로 형성되어 있습니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 임차인 보증금 인수
가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 엄자현의 보증금 90,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다.
6.2. 미납 관리비
현황 조사 기준 2025년 10월 23일 현재 미납 관리비 1,298,140원이 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 금액일 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 정확한 미납 내역을 확인해야 합니다.
6.3. 공동담보
공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황 및 결과에 따라 본 물건의 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.
7. 종합 의견
본 물건은 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 19층의 소형 아파트입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 주변 학군 또한 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 90,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 감정가는 71,000,000원이나, 최근 실거래가가 6,000만원에서 6,970만원 수준임을 고려할 때, 임차인 인수 보증금을 제외한 실질적인 취득 금액을 신중하게 고려해야 합니다. 미납 관리비 또한 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.
8. 투자 포인트
8.1. 실거주 목적
적절한 낙찰가 산정 시, 18평형의 소형 아파트로 1인 가구나 소규모 가구의 실거주 목적 투자로 고려해 볼 수 있습니다.
8.2. 주변 개발 및 인프라
광양시 중동 지역은 지속적인 주거지 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.
9. 예상 입찰가
본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 투자 금액은 감정가와 임차인 보증금을 합한 금액을 기준으로 접근해야 합니다.
최근 시세 (2026년 7월 기준): 6,000만원 ~ 6,970만원 [cite: EXPERT_ANALYSIS]
감정가: 71,000,000원
인수 보증금: 90,000,000원
따라서, 예상 입찰가는 임차인 보증금을 제외한 금액이 시장 가치와 부합해야 합니다. 시세가 6,000만원 ~ 6,970만원 수준임을 고려할 때, 본 건의 감정가 71,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.
보수적인 접근으로, 시장 실거래가 하단인 6,000만원을 기준으로 보았을 때, 임차인 인수 보증금을 제외한 낙찰가는 5,000만원 ~ 6,000만원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 이는 예상되는 추가 비용(관리비 등) 및 명도 관련 비용을 감안한 금액입니다.
정확한 입찰가는 명도 가능성, 추가 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.
나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.