나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51513 [1] 전라남도 목포시 상동 823-7 21세기하이트오피스텔 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 목포시 상동 소재 영흥고등학교 동측 인근에 위치하는 '21세기하이트오피스텔 제7층 제706호'이며, 부근은 오피스텔, 자동차정비업소, 소규모 점포, 음식점 등으로 형성된 하당택지개발지구내 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 하당지구내에 위치하여 일반적인 교통상황은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건내 7층 706호로서 외벽: 드라이비트 마감 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.

이용상태

오피스텔

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 지반은 평탄하며 오피스텔 및 다가구주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역/절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 약 1,700,000원(25년 10월기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

목포지원 2025타경51513 (1)

1.2. 소재지

전라남도 목포시 상동 823-7, 21세기하이트오피스텔 7층 706호

1.3. 건물 개요

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 7층 706호

면적: 건물 전용면적 18.36㎡ (약 5.55평), 토지 지분 3.93㎡ (약 1.19평)

건축년도: 2003년

용도: 오피스텔 (업무시설)

1.4. 감정가

11,000,000원 (일천일백만원)

1.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치

목포시 상동 소재 영흥고등학교 동측 인근에 위치. 하당택지개발지구 내 주상복합지대에 속함.

2.2. 주변 환경

오피스텔, 자동차정비업소, 소규모 점포, 음식점 등이 혼재되어 있음.

2.3. 교통

차량 접근이 용이하며, 하당지구 내에 위치하여 일반적인 교통 상황이 편리함. 북동측으로 왕복 4차선 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2019년 12월 10일자 농협은행주식회사의 근저당권 (을8) (채권 최고액 8,400,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (물건명세서 참고)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.4. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 한진아 (2011.07.27), 김진표 (2019.12.10, 경매개시결정)

* 근저당: 농협은행주식회사 (말소기준권리)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2024.12.03)

* 압류: 창원세무서장 (2025.05.14)

* 가압류: 주식회사프리미스대부 (2025.06.10)

* 임의경매: 농협은행주식회사 (2025.10.01, 본건)

* 총 등기부채권액: 37,756,525원

4. 상권분석

4.1. 상업시설

하당택지개발지구 내 주상복합지대에 위치하여 오피스텔, 소규모 점포, 음식점 등이 밀집해 있음.

4.2. 배후수요

주변 오피스텔 및 점포들의 배후수요가 존재하며, 주상복합 지역 특성상 유동인구 확보에 유리함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 소규모 점포, 음식점 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

영흥고등학교 동측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역에 해당함.

5.3. 교통 인프라

일반적인 교통 상황이 편리하며, 차량 접근이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

약 1,700,000원 (2025년 10월 기준)으로, 낙찰 후 인수될 수 있으므로 사전에 확인 필요. (물건명세서 및 주의사항 참조)

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황 상 보증금 합계는 0원이지만, 실제 임대차 관계가 있는지, 있다면 명도에 어려움은 없는지 확인 필요.

6.3. 토지이용계획

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 일부 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

목포시 상동 하당택지개발지구 내에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

건축년도는 2003년으로 노후화 정도를 고려해야 함.

다수의 권리관계가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

미납 관리비 및 임대관계 미상이 주요 확인 사항임.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수 기회

감정가 1,100만원으로 소형 오피스텔로서 비교적 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회.

8.2. 입지

하당지구 내 위치하여 주거 및 상업 활동이 가능한 지역.

8.3. 소형 평형

18. 36㎡의 소형 평형으로 투자 또는 실거주 목적으로 접근성 용이.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 21세기하이트오피스텔의 유사 면적(약 20.35㎡)의 거래가가 2024년 11월에 1,000만원 수준으로 확인됨.

* 본 건의 감정가는 1,100만원으로, 최근 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준임.

* 건물 전용면적 18.36㎡ (약 5.55평) 기준, 평당 약 200만원 (1100만원 / 5.55평)으로 평가되었음.

9.2. 추가 고려 사항

* 미납 관리비 약 170만원 (인수 가능성 고려)

* 소형 오피스텔의 투자 수익률, 공실률 등 고려

9.3. 예상 입찰가 산정

* 감정가 1,100만원을 기준으로, 현 시세 및 유사 거래 사례, 관리비 미납분 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 최근 실거래가 수준 또는 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

* 약 900만원 ~ 1,100만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 결정 필요.

* 참고: '인수 보증금'은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.