나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51517 [1] 전라남도 목포시 대성동 129-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 대성동 소재 <목포여자고등학교> 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 상가 및 학교 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 북동측으로 청호로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

세장형의 평지이며, 기준시점 현재 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 2.5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가)는 목조 스레이트지붕(현황 '강판지붕') 1층 (사용승인일 : 1935)건으로, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지마감 등, 바닥 : 장판깔기 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

공부상 구조가 스레이트지붕이나, 현황 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

일괄매각. 현황은 '강판지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51517 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 대성동 129-11

* 용도: 단독주택

* 토지 면적: 79.00㎡ (약 23.9 평)

* 건물 면적: 43.96㎡ (약 13.3 평)

* 감정가: 26,969,600 원

* 경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 매각 대상: 기타

* 일괄 매각 여부: 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 목포시 대성동, 목포여자고등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 단독주택, 상가 및 학교 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북동측 청호로를 통하여 타 지역으로의 진출입이 용이합니다.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 2.5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 형태: 세장형의 평지이며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 용도 지역: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 2일 접수된 정승진의 임의경매 (갑4)입니다.

* 소유권 현황: 2017년 11월 20일 정승일에게 소유권이 이전되었으며(갑2), 2025년 9월 16일 정승진에게 상속을 원인으로 소유권이 이전되었습니다(갑3).

* 임차인 현황:

* 임차인: 이판술

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 5월 31일

* 대항력: 있음

* 인수되는 임차인 보증금: 0원

* 권리 분석 특이사항: 임차인 이판술은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구에 따라, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 상가와 학교가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 주변 연립/다세대 주택 거래 사례 분석:

* 최근 (2026년 5월 8일) 목포시 대성동 소재 '대성빌라'(2002년식, 다세대)에서 5,700만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 해당 사례는 건축 연도가 2002년으로 본건(1935년식 단독주택)보다 훨씬 신축이며, 주택 형태(다세대 vs 단독주택)가 다릅니다. 따라서 직접적인 시세 비교는 어렵지만, 주변 시세 형성 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 목포여자고등학교가 있으며, 상가 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않습니다.

* 교통: 북동측 청호로를 통한 시내외 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 형식적 경매: 본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로, 채무액이 아닌 물건 자체의 청산을 목적으로 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이판술은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 명도 과정에서 추가적인 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후화: 1935년에 건축되어 매우 오래된 건물로, 전반적인 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 높습니다.

* 지붕 현황: 공부상 스레이트 지붕으로 등재되어 있으나, 현황은 강판지붕으로 확인됩니다. 이는 공부와 현황의 차이로, 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 목포시 대성동에 위치한 단독주택으로, 매우 오래된 건축 연도와 대항력 있는 임차인 존재가 주요 리스크 요인입니다.

* 하지만 형식적 경매라는 점, 소액 감정가를 고려할 때, 명도 및 리모델링 리스크를 감수한다면 잠재적 가치를 탐색해 볼 수 있습니다.

* 토지면적은 79㎡ (약 23.9평)으로 소규모이나, 단독주택 부지로 활용 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 감정가: 26,969,600 원의 낮은 감정가로 진입 장벽이 낮습니다.

* 형식적 경매: 일반적인 강제경매와 달리 채무액을 인수하지 않는 경매로, 물건 자체의 가치에 집중하여 접근할 수 있습니다.

* 입지: 목포여자고등학교 인근 및 주거, 상가 혼재 지역으로 기본적인 생활 인프라 접근이 가능합니다.

* 토지 활용 가능성: 79㎡의 토지를 활용한 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 26,969,600 원

* 인수 보증금: 0 원 (임차인 이판술)

* 분석: 감정가는 2,696만 9천 원으로 매우 낮은 수준이나, 1935년식 건물이라는 점과 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 0원으로 등재되어 있어 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 예상되는 리모델링 또는 철거 비용까지 감안하면, 실질적인 투자 가치는 신중하게 접근해야 합니다. 주변 시세는 다른 유형의 주택 거래 사례를 참고할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 20,000,000 원 ~ 25,000,000 원 (명도 및 추후 발생할 수 있는 건축 관련 비용은 별도 고려 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.