나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51510 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2551 트리폴리앙프라자 에이동 1층104호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 '롯데마트 남악점' 북측 인근의 상가지대에 위치함.

교통상황

차량 통행 자유롭고, 대중교통 사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지상5층 지하1층 건물 중 1층 104,105호로, 외벽은 석재, 내벽은 판넬, 몰탈위 페인트칠, 바닥은 하드너, 천장은 텍스 등으로 마감됨.

이용상태

1층 104,105호 : 판매시설(상점)으로서, 현황 공실임.

설비내역

급배수, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 화재탐지경보 등임.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 상업용 건물부지임.

인접 도로상태등

진입로 사정 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 등.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임. - 대상 물건 2개호는 내부 칸막이 벽체가 철거된 상태임.

물건 비고

-일괄매각
-목록1,2는 판매시설(상점)으로서, 현황 공실임. 일시적 창고로 이용중임(상세내용은 현황조사보고서 참조)
-내부 칸막이 벽체가 철거된 상태이며, 건축물현황도 및 내부 기둥 등에 의하여 각 호별 특정은 가능함
-104호 전면, 후면 출입문, 105호 전면 출입문에 부착된 호별 표시는 탈색되어 호수의 식별이 곤란하고, 105호 후면 출입문에 부착된 호별 표시는 식별 가능함
-2023년 2월분부터 2025년 10월분까지 관리비(104호: 약 7,796,470원, 105호:약 6,841,300원)의 합계 약 14,637,770원이 미납되어 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51510 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2551 트리폴리앙프라자 에이동 1층 104호

건물명: 트리폴리앙프라자 에이동

용도: 판매시설 (104호, 105호)

감정가: 2,590,000,000원

토지면적: 301.94㎡ (약 91.39평)

건물면적: 384.09㎡ (약 116.20평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2017년 11월 14일

1.1. 입지조건

주변 환경: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 '롯데마트 남악점' 북측 인근의 상가지대에 위치하고 있습니다. 남악신도시는 계획적으로 개발된 지역으로, 해당 물건이 위치한 곳은 중심 상업 지구로서 유동인구가 풍부한 지역입니다.

교통상황: 차량 통행이 자유로우며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인근에 버스 정류장이 있어 접근성이 좋습니다.

도로상태: 건물의 진입로 사정이 무난하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역 등입니다.

주변 시설: 롯데마트 남악점을 중심으로 다양한 근린생활시설, 판매시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 감지되지 않습니다.

1.2. 권리분석

총 채권액: 1,376,000,000원

말소기준권리: 2017년 12월 15일자 근저당권 (엠씨아이대부주식회사)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사된 내용상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 권리: 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

현재 대상 물건(104호, 105호)은 현황 공실 상태이며, 일시적으로 창고로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 임대 관계는 미상입니다.

내부 상태: 내부 칸막이 벽체가 철거된 상태이며, 104호 전면 및 후면 출입문, 105호 전면 출입문에 부착된 호별 표시가 탈색되어 호수 식별이 어려운 부분이 있습니다.

미납 관리비: 2023년 2월분부터 2025년 10월분까지의 미납 관리비가 있으며, 104호 약 7,796,470원, 105호 약 6,841,300원으로 총 약 14,637,770원입니다. 이 중 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 남악신도시의 중심 상업 지구에 위치하며, 롯데마트 남악점과 인접하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다. 다양한 상업 및 생활 편의시설이 주변에 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 계획적으로 개발된 신도시 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 롯데마트가 인접해 있어 쇼핑이 편리하며, 다수의 식당, 카페, 은행, 병원, 학원 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

교육시설: 남악신도시 내에 초, 중, 고등학교 및 교육기관이 다수 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비: 약 14,637,770원에 달하는 미납 관리비(공용부분)는 매수인에게 인수될 가능성이 있어 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

내부 상태: 칸막이 철거 및 일부 호수 표시의 식별 곤란은 임차인 유치 및 내부 수리에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다.

공실 위험: 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고 향후 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 경쟁력 있는 임대 조건 설정이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남악신도시 중심 상업 지구라는 뛰어난 입지 조건과 롯데마트 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 1층 판매시설로서의 잠재력은 높으나, 현재 내부 칸막이 철거, 공실 상태, 호수 식별 곤란, 미납 관리비 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 단점들을 극복하고 적극적인 리모델링 및 임대 마케팅 전략을 실행한다면, 장기적으로 안정적인 임대 수익과 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

전략적 입지: 남악신도시 중심 상업 지구, 롯데마트 인접으로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보 용이.

회복 잠재력: 내부 리모델링 및 적극적인 임대 마케팅을 통해 공실 해소 및 임대 수익 극대화 가능.

낮은 인수 부담: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자금 예측 및 관리가 용이함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 2,590,000,000원 대비 총 채권액 1,376,000,000원 수준입니다. 현재 공실 및 내부 상태, 미납 관리비 인수 가능성 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 유사 상가의 시세 및 경매 낙찰 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 잠재력과 리스크 요인을 반영하여 예상 입찰가를 1,950,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 75% 수준으로, 투자 대비 수익률, 리모델링 비용, 향후 임대 조건 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.