나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33984 [1] 광주광역시 광산구 산정동 1027 하남2지구다사로움2단지아파트 202동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 산정동 소재 "산정초등학교" 북서측 인근에 위치하는 “하남2지구 다사로움 2단지 아파트” 제202동 제4층 제403호로서, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

1-가 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상15층 건 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 난방설비, 화재탐지 및 경보시설 및 도시가스 보일러시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 소재하며, 본건 단지에 지하주차장시설이 갖추어져있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)((1-2))(접합) 가축 사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-06-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03- 26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2016-02-01)(김봉호 가옥)<문화유산의 보존 및 활 용에 관한 법률>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법> 전통상업보존구역(유통산업발전 법)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33984 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 산정동 1027 하남2지구다사로움2단지아파트 202동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 213,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 하남2지구 다사로움 2단지 아파트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

층수: 지하 1층 ~ 지상 15층 중 4층

전용면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

사용승인일: 2009년 9월 30일

1.3. 토지 상세 정보

토지면적: 43.80㎡ (약 13.25평)

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 산정동 소재 "산정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 동측과 남측으로는 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 접해 있으며, 단지 내 지하 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축 사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역, 택지개발지구에 해당됩니다.

2.4. 주변 시설

본건 인근에 산정초등학교가 소재하며, 아파트 단지와 더불어 근린생활시설 및 주택들이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다. 주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재까지 소유권 보존, 이전 등기가 다수 이루어졌습니다. 채권자 이OO의 강제경매 신청으로 본 경매가 진행 중입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2018년 11월 16일 접수된 한국주택금융공사의 근저당(을2)이며, 해당 근저당보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매)

최근(2026년 4월~5월) 유사 면적(59.91㎡~59.98㎡)의 아파트 매매 실거래가는 1억 8천만원에서 2억 3천만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 2억 1천 3백만원으로, 최근 실거래가 범위 내에 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향 (전월세)

최근(2024년 10월) 유사 면적의 전월세 계약이 있었습니다. 보증금 1천만원~1억 5천만원, 월세 0만원~80만원 범위로 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 하남2지구 다사로움 2단지

주소: 광주광역시 광산구 산정동 1027

준공년월: 2009년 9월

세대수: 556세대 (총 7개동)

주차대수: 총 490대 (세대당 약 0.88대)

최고층: 15층

5.2. 편의시설 및 교육환경

단지 인근에 산정초등학교가 위치하며, 아파트 단지 자체적으로도 복리시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등)을 갖추고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본건은 중복 병합 사건으로 분류되어 있으나, 이는 경매 진행 절차상의 병합을 의미하며 권리관계에 직접적인 위험을 야기하는 사항은 아닙니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 대항력 있는 임차인 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

최근 실거래가가 감정가와 비교하여 편차가 존재하므로, 경매 낙찰 후 급격한 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 리스크

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7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 광주광역시 광산구의 주거 중심지에 위치한 아파트로, 주변 편의시설과 교통 여건이 양호한 편입니다. 2009년에 준공되어 신축급은 아니지만, 지속적인 관리를 통해 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려했을 때, 합리적인 수준에서의 입찰을 통해 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 권리 관계 확인은 필수적으로 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 광주광역시 광산구의 주요 주거지역에 위치하여 생활 인프라 우수

* 산정초등학교 인접으로 교육 환경 양호

* 교통 편리 및 단지 내 주차 시설 양호

* 유사 면적 아파트의 최근 실거래가 및 시세 동향 분석 시 합리적인 투자 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

최근 2026년 4월~5월 거래된 유사 면적(59.91㎡~59.98㎡)의 실거래가는 1억 8천만원에서 2억 3천만원 범위로 나타났습니다. 평균 실거래가는 약 2억 1백만원 수준으로 분석됩니다. 본건의 감정가는 2억 1천 3백만원으로, 시세 대비 약간 높은 편입니다.

9.2. 최적 입찰가 제안

상기 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 최적 입찰가는 약 2억 1백만원에서 2억 1천 5백만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 경쟁 입찰자 수 및 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명할 것입니다. (예상 입찰가: 205,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.