나이스옥션 법원경매 군산 2025타경563 [1] 전북특별자치도 군산시 수송동 830-1 군산수송세영리첼아파트 106동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 '군산아리울초등학교' 북동측 인근에 위치하 며, 주위는 중·소규모의 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 및 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로가 지나고 버스승강장이 소 재하는 등 본 용도로서 제반교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 12층 1201호로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 '아파트'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측, 남측으로 개설된 진·출입로를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1)은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임, 기 타 : 대상물건은 해당동 최상위층에 위치한 복층 구조세대로 해당층 상부에 다락방이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경563 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 830-1 군산수송세영리첼아파트 106동 12층1201호

용도: 아파트

감정가: 303,000,000원

토지면적: 51.83㎡ (약 15.68평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 및 토지 상세

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 12층 1201호

토지형상: 부정형 평지

이용상태: 아파트 부지로 이용중

특이사항: 해당 동 최상위층에 위치한 복층 구조 세대로, 상부 다락방 소재.

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 군산수송세영리첼

건설사: 주식회사 세영개발

사용승인일: 2010년 06월 14일

총 세대수: 1041세대

총 동수: 13개동

주차대수: 총 1323대 (지상 4대, 지하 29대, 자동 주차 882대, 441대)

층수: 최고 20층, 최저 1층

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기(지상 16대, 지하 4대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 수송동에 소재하며, '군산아리울초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 중·소규모의 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진·출입이 가능하며, 단지 인근으로 주요 간선도로가 지나고 버스 승강장이 소재하는 등 본 물건의 용도로서 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m)에 접합하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

대상 물건 주변에는 군산아리울초등학교를 비롯하여 다수의 학교와 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 현재까지 확인된 정보상 혐오시설이나 기타 물리적 하자 요인이 될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권은 주식회사 세영개발에서 주식회사 신진용으로 이전되었으며, 이후 다수의 근저당, 압류, 그리고 본 경매개시결정 등기가 존재합니다.

등기부채권 총액은 318,760,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을11, 주식회사 유앤아이에이엠씨대부, 2018-04-10)보다 늦은 순위의 권리들(을13, 갑6, 갑7, 을11-3)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 신서은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 03월 24일

대항력: 없음

임차인은 존재하나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 채무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 아파트 단지는 배후 수요가 풍부한 주거 밀집 지역에 위치하며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

'군산아리울초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 각종 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주차 및 기타 시설

단지 내 총 1323대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있으며, 최신식 주차 시스템 및 전기차 충전 시설도 갖추고 있어 주차 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

모든 권리관계가 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리 관련 리스크는 없습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 신서은은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로, 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 물건 자체의 물리적/법적 문제

제시외 건물이나 불법 건축물 등 명백한 물리적, 법적 하자는 확인되지 않았습니다. 다만, 본 물건은 최상층 복층 구조로 다락방이 소재하는 특성이 있습니다. 이러한 구조는 활용도가 높을 수 있으나, 실제 내부 상태, 단열, 누수 등 현장 확인을 통한 점검이 필요합니다.

6.4. 기타

주변 환경 분석 결과, 특이사항은 발견되지 않았으나, 향후 지역 개발 계획 등을 추가적으로 확인해볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약 및 평가

군산시 수송동에 소재하는 군산수송세영리첼 아파트 106동 1201호는 2010년에 준공된 아파트로, 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히 최상층에 위치한 복층 구조는 희소성 가치를 더하며, 권리 관계 역시 복잡하지 않아 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다. 현재 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 군산시 수송동의 우수한 주거 입지 및 편리한 교통 환경.

* 희소성 있는 최상층 복층 구조로 인한 차별화된 가치.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자의 권리 인수 부담 없음.

* 아파트 단지 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 확보 가능.

8.2. 고려사항

* 최상층 복층 구조 세대의 실제 내부 상태 및 활용 가능성 현장 확인 필수.

* 군산시 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 주시.

* 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 편이므로, 입찰가 산정에 신중할 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 303,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 19층: 230,000,000원

* 16층: 215,000,000원

* 13층: 210,000,000원

본건은 12층 복층 구조(다락방 포함)로, 최근 거래된 13층~19층의 사례들과 비교 시 층수 이점은 크지 않으나 복층 구조로 인한 가치 상승 요인이 있습니다. 최근 거래 사례를 고려할 때, 본건의 실거래가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가는 303,000,000원으로, 최근 실거래가보다 약 7천만 원 이상 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금 합계: 0원

감정가가 시세보다 높게 책정된 점과 최근 실거래가 수준을 감안할 때, 1차 경매 시에는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 최근 거래 최고가인 230,000,000원을 기준으로 하되, 약간의 경쟁 가능성을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

따라서, 1차 경매 시 예상 입찰가는 215,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. (이는 예상치이며, 실제 경매 결과는 다를 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.