나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31774 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 127-6 비동 3층 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 '솔빛중학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 3층 301호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1-가)는 아파트 1세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(솔빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전라고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(전라고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31774 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

감정가: 43,000,000원

1.2. 물건 상세

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 127-6 비동 3층 301호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 3층 301호

건물 사용승인일: 1989년 07월 10일

1.3. 면적 정보

토지면적: 34.84㎡ (약 10.54평)

건물면적: 38.70㎡ (약 11.71평)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 '솔빛중학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전체적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 제3종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역 (주거밀집지역)

* 상대보호구역 (솔빛중학교, 전라고등학교, 전주중학교)

* 절대보호구역 (전라고등학교)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2015-10-26, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이혜진

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2019-10-24, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 블루엔젤유한회사 (임의경매로 인한 매각)

* 등기구분: 을5, 접수일자: 2022-04-11, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 52,000,000원, 말소: 말소 (전입일자: 2020-03-02, 확정일자: 2020-02-06)

* 등기구분: 갑10, 접수일자: 2023-05-19, 권리종류: 압류, 권리자: 포항세무서장, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑13, 접수일자: 2025-10-10, 권리종류: 강제경매, 권리자: 서울보증보험, 권리금액: 52,000,000원 (본건 사건)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 52,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-02

* 확정일자: 2020-02-06

* 배당신고일자: 2022-04-11

* 대항력: 없음 (물건명세서상: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권등기 있으나, 신청채권자(한국토지주택공사의 승계인)로부터 대항력 포기 및 주택임차권등기 말소 동의 확약서 제출됨.)

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 '갑10' 포항세무서장의 압류 (2023-05-19)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.4. 권리분석 요약

인수할 보증금은 0원입니다. 임차인 한국토지주택공사(LH)는 대항력이 없으며, 대항력 포기 및 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 권리가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 송천동1가 지역은 아파트 단지와 주택, 상가, 학교 등이 밀집된 도심 주거지역입니다. 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 주변 편의시설

* 근린생활시설: 다수의 상가 및 편의시설이 단지 주변에 분포하고 있습니다.

* 교육 시설: 솔빛중학교, 전라고등학교, 전주중학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보에 따르면 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (주변 학교 시설 확인됨)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 301호로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 교육 시설

* 솔빛중학교 (인근 위치)

* 전라고등학교 (인근 위치)

* 전주중학교 (인근 위치)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인 권리 관련: 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권 등기가 존재했으나, 대항력 포기 및 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류의 유효성 및 완결성을 다시 한번 확인하는 것이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* SGI 인수조건 변경: 채권자(서울보증보험)의 인수조건 변경 사항이 있으므로, 이에 대한 구체적인 내용을 사전에 확인해야 합니다. (본건 경매 진행에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항은 아니나, 인수 시 조건 확인 필요)

* 미납 관리비: 아파트의 경우, 미납된 공용 관리비는 매수인이 부담해야 할 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 송천동1가에 위치한 아파트로, 비교적 낮은 감정가 대비 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 학교와 상업시설이 혼재하여 생활 편의성이 우수하며, 교통 접근성 또한 보통 이상입니다. 등기부상 인수할 권리가 없다는 점은 매수자에게 긍정적인 요인으로 작용합니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용과 임차인의 대항력 포기 확약서의 효력을 명확히 확인하는 절차가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가를 바탕으로 한 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 초등학교, 중학교, 고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 대중교통 및 차량 접근성이 양호한 주거지입니다.

* 임차인 권리 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 본건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 43,000,000원을 기준으로 하되, 주변 실거래가 및 시장 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. (참고: 주변 아파트 시세는 1억 5천만원 ~ 5억 3천만원대로 다양하게 분포하나, 본건의 면적 및 상태에 따른 개별적인 시세 조사가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.