나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31761 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 389-1 반월그랑시아 에이동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '조촌동주민센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아 파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 2층 201호로서, 외벽 : 돌붙임 및 치장벽돌쌓기 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, '주상용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 개설된 포장도로를 통하여 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-08-28), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구 역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소망유치원)<교육환 경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : --.

물건 비고

- 신청채권자는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기함(임차권등기를 말소하는 것에 동의함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31761 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (SGI)

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 389-1 반월그랑시아 에이동 2층 201호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 2층 201호

이용 상태: 다세대주택

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 131,000,000원

토지면적: 44.42㎡ (약 13.44평)

토지 지분: 44.4169㎡

건물면적: 71.14㎡ (약 21.52평)

건물 지분: 71.14㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '조촌동주민센터' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 자유롭고, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 수단 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

북측으로 개설된 포장도로를 통해 진출입합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역(2015-08-28)

소로3류(폭 8m 미만)(접합)

중로1류(폭 20m~25m)(접합)

가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)

상대보호구역(소망유치원)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

소유권 보존 등기는 김종민에게 2013년 2월 27일 되어 있습니다.

말소기준권리는 강릉세무서장의 압류(2024년 6월 21일)입니다.

이후 접수된 한국토지주택공사의 주택임차권 공동담보(2024년 9월 27일), 전주시의 압류(2024년 8월 26일), 서울보증보험의 강제경매(2025년 10월 2일) 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 2월 26일

확정일자: 2021년 1월 29일

배당신고일자: 2024년 9월 27일

대항력: 없음

비고: 신청 채권자는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 잔여금액에 대한 대항력을 포기하였으며, 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 시세 정보는 '동경드림빌' 단지의 2026년 3월 및 6월 실거래가 데이터입니다.

해당 단지는 본 물건과 같은 '반월동'에 위치하며, 건축 연도가 2012년으로 유사합니다.

비교 대상 단지의 전용면적 59.96㎡(약 18.1평) 기준, 실거래가는 70,000,000원에서 72,000,000원 사이입니다.

이를 바탕으로 환산한 제곱미터당 평균 매매가는 약 1,184,122원입니다.

본 물건의 건물 면적은 71.14㎡(약 21.52평)이므로, 이를 기준으로 환산 시 예상 시장가는 약 84,300,000원 내외로 추정됩니다.

다만, 해당 데이터는 동일 단지가 아니므로 참고 자료로 활용해야 합니다.

4.2. 건축물 정보

건물명: 반월그랑시아 A동

신축 허가일: 2012년 7월 4일

사용 승인일: 2013년 2월 15일

총 층수: 5층

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

건축물대장상 내진 성능: 해당사항 있음 (rserthqkDsgnApplyYn: "1")

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

조촌동주민센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

5.2. 교육 시설

상대보호구역으로 지정된 '소망유치원'이 인근에 있습니다.

주변 학교 및 교육 시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모두 매각으로 소멸됩니다.

임차인(한국토지주택공사)은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하므로 명도 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 시장 리스크

제공된 주변 시세 정보와 감정가(131,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. (예상 시세 약 84,000,000원)

실제 경매 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮을 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

비교 대상 단지("동경드림빌")와 본 건("반월그랑시아")은 다른 단지이므로, 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건축물대장상 '기타 참고사항(임대관례 및 기타)'에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 한국토지주택공사가 명확히 기재되어 있어 해당 정보는 상호 배치될 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역(주거밀집지역)으로 지정되어 있어, 향후 주변 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 '산림 하천 전원개발 항목은 관련 부서 확인협의임'이라는 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 반월동에 위치한 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건입니다.

임차인 역시 대항력이 없어 명도상의 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가 대비 주변 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 가격 접근이 필요합니다.

같은 동에 위치한 유사 연식의 다른 단지("동경드림빌")의 실거래가 정보를 바탕으로 한 예상 시세와 감정가 사이의 괴리가 크므로, 이에 대한 면밀한 시장 분석과 현장 답사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

명확한 권리 관계: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도에 대한 부담이 적습니다.

입지 개선 가능성: 전주시 덕진구 반월동은 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

넓은 전용 면적: 71.14㎡(약 21.5평)의 비교적 넓은 전용 면적을 확보하고 있어 실거주 및 임대 수요가 있을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 131,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 동일 단지는 아니지만 유사한 조건(2012년식, 반월동)의 '동경드림빌' 전용면적 59.96㎡(약 18.1평)의 실거래가가 70,000,000원 ~ 72,000,000원 수준입니다.

이를 바탕으로 본 건의 건물면적 71.14㎡(약 21.5평)에 적용 시, 예상 시장 가치는 약 84,300,000원 내외로 추정됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이러한 시장 가치를 바탕으로 보수적인 접근을 권장합니다.

따라서, 최적의 입찰가는 약 85,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.