나이스옥션 법원경매 전주 2025타경976 [1] 전북특별자치도 완주군 삼례읍 후정리 106 삼례대명아파트 101동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 삼례읍 후정리 소재 '수소에너지고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 중·고층 아파트단지 및 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 중 2층 207호로서, - 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임.

이용상태

기호가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 4필지 일단의 유사 사다리형 토지로서, 현황 '아파트건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(삼례_소로2-6)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> -기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> -기호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(삼례_소로2-6)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -기호(4) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(삼례_소로2-6)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경976 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 삼례읍 후정리 106 삼례대명아파트 101동 2층 207호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 74,000,000원

토지면적: 26.20㎡ (약 7.92평)

토지지분: 26.1966㎡ (약 7.92평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축년도: 1998년 01월 05일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

총층수: 18층 중 2층

전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

분양면적: 제공되지 않음 (건물면적 59.98㎡ 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 완주군 삼례읍 후정리 소재 '수소에너지고등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 중·고층 아파트 단지 및 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 본건 아파트 단지 북측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 일부 필지는 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 저촉되는 부분이 있으며, 가축사육제한구역(절대금지지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2014년 11월 21일 접수된 전북은행의 근저당권(64,800,000원)입니다. 이후 접수된 가압류 및 임의경매 개시결정 등기들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 104,863,620원

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다(인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 주택지대 내에 위치하고 있으며, 주변에 소규모 점포들이 혼재되어 있습니다. 따라서 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 주거 환경

아파트 단지가 형성되어 있으며, 인근에 학교(수소에너지고등학교)가 위치하여 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 삼례대명아파트

총 동수: 4개동

총 세대수: 499세대

주차대수: 총 204대 (지상 4대, 지하 14대 - *제공된 아파트 정보 상 지상/지하 주차 대수 합계가 총 주차 대수와 일치하지 않는 점 참고. 총 주차대수 204대 기준*)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

전기차 충전기: 총 6대 (지상 4대, 지하 2대)

5.2. 단지 내 편의시설

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 승강기, 소방 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대 관계

임대 관계가 미상으로 확인되어, 잔금 납부 후 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 차임 등 금전적 사항이 미상인 경우에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 건축물 노후화

1998년 준공된 아파트로, 건축된 지 25년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

일부 필지가 도로에 저촉되는 부분이 있어, 건축 관련 규제나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역 또한 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 완주군 삼례읍의 정주 여건이 갖추어진 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 2025년 10월 말에 말소될 예정인 권리들이 다수 존재하며, 이를 정리하는 과정에서 경매가 개시되었습니다. 그러나 미상의 임대 관계는 잠재적인 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 건축 연한을 고려한 관리 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내의 아파트 물건입니다.

* 인근 학교 및 편의시설 접근성이 비교적 좋습니다.

* 최근 실거래가 및 감정평가액을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 면적의 아파트 거래가는 7,000만원에서 8,000만원 사이에서 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 74,000,000원입니다. 2층이라는 점과 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서부터 경쟁 상황을 보며 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 7,200만원 ~ 7,600만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.