나이스옥션 법원경매 전주 2025타경950 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 교동 46-10 단독주택 경매

전북특별자치도 전주시 완산구 향교길 85-14 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경950(전주지방법원 경매5계). 감정가 364,489,800원, 최저가 255,143,000원. 매각기일은 2026-10-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 950 [1]
소재지	전북특별자치도 전주시 완산구 교동 46-10
도로명주소	전북특별자치도 전주시 완산구 향교길 85-14
용도	토지
매각기일	2026.10.19
관할법원	전주지방법원 경매5계 (063-259-5535)
이용제한	(접함)소로3류(폭 8m 미만), 역사문화환경보존지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역

면적

토지면적	145.10㎡ (43.89평)
건물면적	55.89㎡ (16.91평)

금액

감정가	364,489,800원
최저가	255,143,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	25,514,300원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.31	364,489,800원	유찰
2차	2026.10.19	255,143,000원

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 교동 소재 &quot;전주향교&quot; 서측 인근에 위치하며 주위는 한옥체험 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집되어 있음.
교통상황: 본건 인근까지 차량접근 가능합니다.
형태 및 이용상태: 자루형, 주거용
인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6미터 도로 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역(2015-08-28), 지구단위계획구역(전통문화구역), 소로3류(폭 8m 미만) (접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의
제시목록 외의 물건: --
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): --

건물감정평가요항표

건물의 구조: 일련번호 2) 목조 기와지붕
이용상태: 공부상 단독주택(숙박시설로 이용되다가 방치된 상태임)
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비 등
부합물 및 종물: 종물 및 부합물 형태의 제시외건물 ㉠, ㉡
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): 건축물대장에 위반건축불로 등재되어 있음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록(2) 건물과 관련하여, 건축물대장상 위반건축물로 등재(2015.07.24.)되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경950 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 교동 46-10

용도: 단독주택

토지면적: 145.10㎡ (약 43.89평)

건물면적: 55.89㎡ (약 16.91평)

건물 제시외면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

감정가: 364,489,800원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부새마을금고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 교동 소재 "전주향교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 한옥체험 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 서측으로 노폭 약 6미터 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(전통문화구역), 소로3류(폭 8m 미만) 지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 전통문화구역으로 한옥체험 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집되어 있으며, 해당 지역 특성상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

소유권 이전 기록이 다수 존재하며, 말소기준권리인 남부새마을금고의 근저당(2016-10-21) 이후 설정된 다수의 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 건물 등기부 요약

토지 등기부와 동일하게 소유권 이전 기록이 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리인 남부새마을금고의 근저당(2016-10-21, 264,000,000원)을 기준으로, 본 경매 절차를 통해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 교동 일대는 전주향교와 한옥마을 인근으로 관광객 및 외부 방문객의 유동인구가 많아 한옥체험 숙박시설 및 근린생활시설 등이 발달한 지역입니다.

4.2. 인근 유사 부동산 거래 동향 (정보 부족)

주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 구체적인 매매 및 임대 거래 동향에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 상세한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출을 위한 시장 정보 분석에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 전주향교 및 한옥마을과 인접하여 역사문화적 가치가 높은 지역에 위치합니다. 주변에 다양한 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장상 위반건축물로 등재(2015.07.24.)되어 있어, 향후 철거 명령 또는 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 중요한 리스크 요소입니다.

6.2. 건물 상태

공부상 단독주택이나, 숙박시설로 이용되다가 방치된 상태로 파악되어 전반적인 건물 상태에 대한 점검 및 수리가 필요할 것으로 보입니다.

6.3. 제시외 건물

건물 제시외 면적(9.00㎡) 및 부합물/종물 형태의 제시외 건물(㉠, ㉡)이 존재하므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주향교 인근의 관광 및 문화 중심지에 위치한 단독주택으로, 한옥마을의 특색을 살릴 경우 높은 잠재 가치를 지닐 수 있습니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재, 건물 방치 상태, 제시외 건물 존재 등 해결해야 할 과제가 명확한 물건입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전주향교 및 한옥마을 인근이라는 뛰어난 입지 조건.

* 관광 및 숙박업 관련 활용 시 높은 수익 창출 가능성.

* 향후 전통문화 자원 가치 상승에 따른 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 364,489,800원입니다.

제공된 정보만으로는 주변 유사 부동산의 정확한 시세 자료 및 최신 시장 동향 분석이 어려워, 현 시세 기준의 구체적인 예상 입찰가를 산출하는 데는 한계가 있습니다.

인근 지역의 실제 거래 사례, 건축물 위반 사항 해소 비용, 예상되는 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 본 감정평가액을 기준으로 향후 추가적인 시장 조사 및 현장 분석을 통해 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.1.물건 기본정보