나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경765 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1459-5 까르띠움 3층313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산도시철도 2호선 '장산역' 남서측 인근에 위치함. 주위는 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 '장산역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 3층 313호로서, (사용승인일:2004.03.20) 외벽 : 드라이비트 및 일부 대리석치장 등 마감, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 구조임. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 40미터, 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 160m)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>중심상업용지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경765 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1459-5 까르띠움 3층313호

용도: 오피스텔

감정가: 92,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOO

2.2. 면적 정보

토지면적: 6.62㎡ (약 2.00평)

토지지분: 6.6237㎡ (약 2.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.47㎡ (약 11.03평)

건물지분: 36.47㎡ (약 11.03평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 건축물 정보

건축연도: 2004년

총 층수: 15층

해당 층수: 3층

사용승인일: 2004.03.20

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산도시철도 2호선 '장산역' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '장산역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

3.3. 도로상태

남동측으로 폭 약 40미터, 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 내역

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 (OOOOOOOOO 입니다.

말소기준권리는 2024년 8월 20일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류 (말소 예정)이며, 2025년 10월 2일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 강제경매 개시결정으로 이어졌습니다.

등기부상 소유권 이전 이력이 있으며, 갑구에는 서순옥, 허헌성, 김정자 명의의 소유권 이전 등기가, 을구에는 가압류 및 강제경매 등기 등이 존재합니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 정민수 (정 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 11일

확정일자: 2025년 3월 12일

배당신고일자: 2025년 10월 16일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 주의사항

임차인 정민수(정 )는 대항력이 없으며, 보증금은 0원 인수 대상입니다. 다만, 배당신고일자가 경매 개시 결정일 이후이므로 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있습니다.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 수 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역적 특성

본건은 부산 해운대구의 중심 상업지역에 위치하며, 부산도시철도 2호선 장산역 인근으로 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 아파트 단지가 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있습니다.

5.2. 임대수요

역세권 오피스텔로서 직장인 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 다양한 판매시설, 근린생활시설, 금융기관 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교통

부산 도시철도 2호선 장산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

6.3. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 일반적으로 상업 및 주거 밀집 지역으로서 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 상태 미확인

감정평가서 요약에 따르면, 이해관계인 부재로 인해 내부 마감재 및 이용 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 현장 방문을 통한 직접 확인이 필요합니다.

7.2. 공동담보 물건

특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'라고 명시되어 있으나, 구체적인 공동담보 물건 정보는 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

7.3. 임차인 관련

임차인 정민수(정 )는 대항력이 없으나, 임대차 관련 세부 내역에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

부산 해운대구 좌동 장산역 인근에 위치한 본 오피스텔은 역세권이라는 지리적 이점과 상업지역의 풍부한 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 9,200만원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 수준에서 취득이 가능할 것으로 보입니다. 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 공동담보 물건에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 장산역 역세권 입지로 뛰어난 교통 편의성

* 상업, 업무, 주거 시설이 복합된 배후수요 풍부한 지역

* 중심상업지역 내 위치로 향후 가치 상승 잠재력 보유

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 92,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 3월 9일 36.47㎡(10층)가 76,000,000원에, 2026년 6월 24일 36.47㎡(9층)가 75,000,000원에 거래되었습니다.

감정가가 최근 실거래가 최고가(76,000,000원)보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가의 70%~85% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하면, 약 70,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

보수적인 관점에서는 70,000,000원에서 76,000,000원 사이, 적극적인 관점에서는 80,000,000원까지도 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 80,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.