나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22660 [1] 부산광역시 동래구 안락동 598 동부산아이존빌아파트 101동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 "안남초등학교" 북서측 인근에 위치하는 동부산아이존빌아파트 제101동 제9층 제904호이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택, 시장 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 동해선 안락역이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 및 경사슬래브지붕 14층 건물 내 9층 904호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 폭 약 15m 내외의 도로, 남동측으로 폭 약 10m 내외의 도로, 북동측 및 남서측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-03)(접합)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 : 감정평가 개요 중 "6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22660 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 598 동부산아이존빌아파트 101동 9층904호

용도: 아파트

감정가: 480,000,000원 (4억 8천만원)

토지면적: 49.18㎡ (약 14.88평)

건물면적: 109.78㎡ (약 33.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 "안남초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택, 시장 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 동해선 안락역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

본건은 안남초등학교 인근에 위치하며, 동해선 안락역 및 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 근린생활시설과 시장 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 해당 지역에는 수영하수처리장이 위치하고 있어 잠재적인 환경 요인을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2012년 12월 6일자 한국주택금융공사 근저당권 (을5)

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사동부산건설 (2003.11.13)

* 소유권이전: 진영석 (2004.01.05)

* 소유권이전: 김순연 (2008.06.03)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2012.12.06, 1,177,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 김현미외 4명 (2025.09.24, 상속)

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025.10.01, 249,366,995원) - 본건 경매 개시

3.2. 인수/소멸 권리

등기부채권 총액은 1,177,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 없습니다. (지상권 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 없는 임차인으로 추정되나, 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 동래구 안락동은 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택, 시장 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 근린상업 기능을 수행하는 복합 상권입니다. 안남초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본 정보

아파트명: 동부산아이존빌아파트

주소: 부산광역시 동래구 안락동 598

사용승인일: 2003년 11월 10일 (23년차)

총 세대수: 338세대

건축 구조: 철근콘크리트조, 경사슬래브지붕

총 층수: 14층

관리사무소 연락처: 051-526-0063

주차 가능 대수: 총 354대 (세대당 약 1.04대)

5.2. 면적 정보

해당 물건의 전용면적은 109.78㎡ (약 33.21평)입니다.

5.3. 편의시설

* 교육시설: 안남초등학교 등 도보 거리

* 교통시설: 동해선 안락역, 다수 버스 노선 인접

* 생활시설: 주변 근린생활시설, 시장 등 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 해당 호실에 임차인이 거주 중인지, 거주 중이라면 대항력이 있는지 여부가 불분명합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 11억 7천 7백만원으로, 감정가 4억 8천만원 대비 현저히 높아 채권자의 전부 채권 회수가 어려울 수 있음을 시사합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 최근 실거래가가 감정가 대비 낮게 형성되어 있어, 경매 감정가가 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 시세분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(109.78㎡)의 아파트가 2026년 5월 20일에 3억 9,000만원에 거래되었습니다. 다른 면적(84.83㎡)의 경우 2026년 3월 및 4월에 3억 1,000만원에서 3억 5,500만원 사이에 거래되었습니다.

전월세 시세는 109.78㎡ 기준, 2025년 11월 24일에 보증금 5,000만원, 월세 100만원으로 거래된 사례가 있습니다.

현재 물건의 감정가(4억 8,000만원)는 최근 동일 면적 실거래가(3억 9,000만원)보다 약 18.75% 높게 책정되어 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 480,000,000원

최근 실거래가 (109.78㎡): 390,000,000원

권리분석상 인수 부담금 없음.

시장 가격과 감정가의 차이를 고려하여, 시장 가격에 근접하는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 415,000,000원 (4억 1천 5백만원)으로 제시합니다.

9. 투자 포인트

* 동해선 안락역 인근의 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주거 단지 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* 권리 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

10. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 안락동에 위치한 아파트로, 편리한 교통과 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있어 시세 조사를 더욱 면밀히 진행할 필요가 있습니다. 임대 관계 미상이라는 점과 높은 채권 총액도 유의해야 할 요소입니다. 제시된 예상 입찰가를 참고하여 신중하게 접근하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.