나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22790 [1] 부산광역시 동래구 온천동 423-2 동래에스케이뷰2차아파트 201동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '유락여자중학교' 남측 인근에 위치하는 '동래에스케이뷰2차아파트' 201동 1층 101호(전유면적: 128.9646㎡)로서, 주위는 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 백화점 및 근린생활시설로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 '명륜역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물(사용승인일: 2008.11.17.) 내 201동 1층 101호(전유면적: 128.9646㎡)로서, ·외벽: 하부화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, ·창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 20m 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2017-01-04), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-11-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-01-26)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부산지방법원 2025타경22790 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 423-2 동래에스케이뷰2차아파트 201동 1층 101호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 771,000,000원

토지면적: 56.74㎡ (약 17.17평)

토지지분: 56.744㎡ (약 17.17평)

건물면적: 128.96㎡ (약 39.01평)

건물지분: 128.9646㎡ (약 39.01평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, '유락여자중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 백화점 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산 도시철도 1호선 '명륜역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 공유자전부이전 등의 권리가 확인되며, 말소기준권리인 새북구새마을금고의 근저당권(2023.11.13. 접수, 816,000,000원) 외 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 923,629,325원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 백화점 및 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 동래2차SK VIEW

사용승인일: 2008년 11월 17일

총 세대수: 190세대

주차대수: 총 35대 (지상 3대, 지하 5대)

최고층: 28층

5.2. 편의시설

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터가 있으며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있거나 별도의 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 교육환경 보호구역으로 지정된 점은 해당 지역 내에서의 건축 및 용도 변경 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 인기 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 비교적 신축에 속하는 아파트 단지이며, 법적으로는 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 임대 관계 미상인 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 동래구라는 우수한 입지 조건.

* 명륜역 등 편리한 대중교통 접근성.

* 주변 편의시설 및 학군 등 양호한 생활 환경.

* 권리 분석상 낙찰 후 추가 권리 인수 위험이 적음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2025년 10월~12월)에 따르면, 본건과 유사 면적(153.55㎡)의 아파트가 약 8억 9,500만원 ~ 10억원 범위에서 거래된 것으로 확인됩니다. 본 물건의 전유면적(128.96㎡)을 고려하여 환산한 시장 가격은 약 7억 8,400만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 7억 7,100만원을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다. 1층이라는 점을 감안하여, 입찰 희망가는 감정가 대비 100% ~ 105% 수준인 7억 7,100만원 ~ 8억 955만원 범위에서 전략적으로 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따른 예상 입찰가는 7억 9000만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.