나이스옥션 법원경매 부산 2025타경4212 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 379-1 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '동평여자중학교' 남서측 인근에 위치하는 모아 스위트빌라 1동 1층 103호로서 부근은 단독주택 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 등 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 103호로서 외벽: 타일붙임 마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창.

이용상태

공동주택(연립주택).

설비내역

위생설비 및 승강기설비, 가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남서하향의 완경사지대 내에 자체지반 대체로 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 공동주택(연립주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 8미터 및 동측으로 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(2)토지: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타: 본건 집합건물의 토지는 소유권·대지권으로 등재되어 있지 않고 공유지분 형태로 되어 있으나 건물의 전유면적과 토지 공유지분은 불가분의 관계이고 일반적으로 일체로 거래되는 바, 건물 및 토지공유지분을 일체로 감정평가하였으니 참고 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경4212 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 379-1번지 (모아스위트빌라 1동 1층 103호)

* 용도: 연립주택

* 감정가: 189,000,000원

* 토지면적: 총 1662.00㎡ (약 502.76평)

* 토지지분: 55.0145㎡ (약 16.64평)

* 건물면적: 93.41㎡ (약 28.26평)

* 건물 전용면적: 52.56㎡ (약 15.90평) (건축물표제부 JSON 데이터 참조)

* 건물 준공년도: 1991년 (1993년 사용승인)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '동평여자중학교' 남서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거 지역.

* 교통: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준.

* 도로: 남측으로 폭 8미터, 동측으로 폭 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역 (기호2 토지)에 해당.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑구29번 (주식회사케이비국민카드, 2025.10.01 접수, 강제경매)

* 인수되는 권리 (매수인이 인수하는 채무):

* 을8: 부산경남우유협동조합, 2011.08.25, 근저당권, 20,400,000원

* 을12: 부산경남우유협동조합, 2013.07.01, 근저당권, 32,400,000원

* 을25: 부산은행, 2018.02.21, 근저당권, 102,000,000원

* 을30: 농협은행주식회사, 2019.12.05, 근저당권, 123,200,000원

* 을31: 온천새마을금고, 2020.05.08, 근저당권, 88,000,000원

* 을39: 한국스탠다드차타드은행, 2025.05.12, 근저당권, 120,000,000원

* 총 인수되는 채무액: 486,000,000원 (20,400,000 + 32,400,000 + 102,000,000 + 123,200,000 + 88,000,000 + 120,000,000)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보임.

* 특이사항: 대지권 미등기 상태로, 건물 면적 대비 토지 공유 지분으로 등재되어 있음. 이는 추후 법적 절차 또는 협의가 필요할 수 있음.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주로 형성될 것으로 예상됨.

* 동평여자중학교를 비롯한 교육 시설이 인근에 위치.

* 주변에 혐오시설이 특별히 보고된 바 없음. 일반적인 주거 지역 환경으로 판단됨.

* 교통 접근성은 보통 수준으로, 대중교통 이용이 가능하나 역세권과는 거리가 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육: 동평여자중학교가 남서측 인근에 위치. 주변 초등학교, 고등학교는 추가 확인 필요.

* 편의시설: 일반적인 주거 지역에 필요한 마트, 병원, 은행 등은 도보 또는 차량 이동 거리 내에 위치할 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설은 지도 검색 등을 통한 추가 확인이 필요함.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 103호.

* 설비: 위생 설비, 승강기 설비, 가스 난방 설비 갖춤.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 막대한 채무: 총 486,000,000원의 채무를 매수인이 인수해야 하므로, 총 실질 매입 비용이 감정가(189,000,000원)를 훨씬 상회함. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크임.

* 대지권 미등기: 토지 등기부와 건물 등기부 간의 대지권 관계가 명확히 정리되지 않은 상태로, 명도 및 소유권 행사에 복잡성을 야기할 수 있으며 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 건물 노후: 1991년 준공된 건물로 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 증가 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있음.

* 연립주택의 환금성: 아파트에 비해 연립주택은 상대적으로 환금성이 낮을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 부산진구 부암동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 1억 8,900만원 수준입니다. 그러나 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 근저당 채무 총액이 4억 8,600만원에 달하며, 대지권 미등기라는 중대한 법적 문제가 존재합니다. 이러한 점들을 고려할 때, 현재 제시된 조건으로는 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다. 인수되는 채무 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 경매에서 낙찰받더라도 실질적인 매입 비용이 시장 가치를 훨씬 초과할 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 채무 총액(4억 8,600만원)과 대지권 미등기 문제를 고려할 때, 현재 상태로는 적극적인 투자 포인트를 찾기 어렵습니다. 만약 인수되는 채무가 말소되는 조건으로 경매가 진행된다는 가정 하에, 혹은 채무 인수 금액을 크게 할인받아 낙찰받을 수 있는 특별한 상황이 발생한다면 고려해볼 수 있습니다. 그러나 현재 정보로는 그러한 가능성은 희박해 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 매수인이 인수해야 할 총 채무액이 486,000,000원에 달하므로, 실질적인 총 부담액(입찰가 + 인수 채무액)이 재산의 가치를 초과하게 됩니다. 감정가 189,000,000원 및 최근 인근 다세대 주택 매매가(약 1억 7천만~1억 8천만원대)를 고려할 때, 현 상태로는 수익을 기대하며 입찰하기 어렵습니다.

다만, '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 만약 인수되는 채무가 없거나 다른 방식으로 해결된다는 가정 하에, 건물 노후도 및 대지권 미등기 등 위험 요소를 고려하여 감정가의 70~80% 수준으로 이론적인 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

이론적 예상 입찰가: 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원

매우 중요: 상기 예상 입찰가는 인수되는 4억 8,600만원의 채무를 고려하지 않은 이론적인 가격입니다. 실제 경매에서는 이 인수 채무액을 반드시 추가로 부담해야 하므로, 이 물건에 대한 입찰은 신중하게 결정해야 합니다. 총 투입 비용이 시장 가치를 크게 상회할 위험이 매우 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.