나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22040 [1] 경상남도 거제시 양정동 1096 거제2차아이파크1단지 205동 23층2302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 '거제양정초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트, 기존주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 중 23층 2302호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사의 토지로서, '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 4면으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(건축행위 등 기타문의사항 도시계획과 문의), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(미루유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22040 (1)

소재지: 경상남도 거제시 양정동 1096 거제2차아이파크1단지 205동 23층2302호

용도: 아파트

감정가: 213,000,000원 (2억 1,300만원)

건물 전용면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

토지 지분 면적: 55.22㎡ (약 16.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

준공 연도: 2018년 (사용승인일: 2018년 7월 31일)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 '거제양정초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 기존 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지 내 차량 접근은 용이하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

대지권의 토지는 4면으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (접수일자: 2023-07-27, 채권금액: 201,600,000원)

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류 등)가 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

총 등기부채권액: 251,924,271원 (2억 5,192만 4,271원)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임차인 현황은 미상이나, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 내부 조사가 불가능하여 정확한 점유 관계 확인에 제한이 있었으므로, 현장 방문 및 관련 공부 확인을 통해 추가적인 점유자나 임차인이 있는지 재확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 없음

1.3. 상권분석

본 아파트는 대단지(1281세대)로 형성되어 있으며, 단지 내에 다양한 편의시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등)이 갖추어져 있습니다.

주변에 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 편의성이 높은 지역입니다.

제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 일반적인 아파트 단지 주변 환경으로 볼 때, 혐오시설의 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

* 단지명: 거제2차 아이파크

* 주소: 경상남도 거제시 양정동 1096

* 총 세대수: 1281세대

* 총 동수: 16동

* 최고층: 25층 (본건 23층)

* 사용승인일: 2018년 7월 31일

* 주차: 총 115대 (지상 3대, 지하 35대)

편의시설:

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타

* 주변: 거제양정초등학교 인접

도시계획 및 제한 사항:

* 지역: 계획관리지역, 지구단위계획구역

* 도로: 대로3류, 소로2류, 중로1류 접함

* 기타: 가축사육제한구역, 상대보호구역(미루유치원)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현장 조사 시 내부 접근이 어려워 정확한 임차 현황 파악에 한계가 있었습니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 내부 조사 불가: 폐문 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 추후 수리 비용이나 하자 발생 가능성을 예측하는 데 어려움을 줄 수 있습니다.

* 도시계획 관련 제한: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 대한 추가적인 확인 및 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 양정동에 위치한 거제2차 아이파크 1단지 내 아파트로, 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 23층의 고층으로, 넓은 전용면적(84.98㎡)과 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 기대됩니다. 단지 규모가 크고(1281세대) 인근에 초등학교가 있어 주거 선호도가 높을 수 있습니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 조사 불가 및 임대차 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인이므로 입찰 전 충분한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 입지: 거제양정초등학교 인접, 단지 내 편의시설 및 양호한 교통 환경.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 대단지 효과: 1281세대 대단지로 관리비 절감 및 단지 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 28일, 84.9051㎡ (약 25.7평), 11층: 209,000,000원

* 2026년 7월 3일, 103.9564㎡ (약 31.4평), 21층: 240,000,000원

본건은 84.98㎡ (약 25.7평)의 23층 아파트입니다.

동일 면적대(84.9051㎡)의 11층 아파트가 20,900만원에 거래된 점을 감안하면, 본건은 고층(23층)이라는 이점으로 인해 20,900만원보다 높은 가격에 거래될 가능성이 있습니다.

감정가 213,000,000원과 비교했을 때, 최근 실거래가를 기준으로 볼 때 시세는 감정가 수준이거나 약간 상회하는 것으로 보입니다.

신중한 접근을 위해, 2026년 5월 거래된 20,900만원을 기준으로, 층수 프리미엄을 고려하여 20,900만원에서 21,500만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 경쟁률, 시장 상황 변동, 유찰 횟수에 따른 가격 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.