나이스옥션 법원경매 통영 2025타경631 [1] 경상남도 거제시 일운면 옥림리 241-1 에스코카운티1차 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 거제시 일운면 옥림리 및 경상남도 거제시 장승포동 소재 '거제대학교' 서측 인근에 위치하는 '에스코카운티1차 제5층 제502호'이며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

1. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 제5층 제502호로서, ┌ 외 벽 : 스톤코트, 인조석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등. │ 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등. ┗ 창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(연립주택)-도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지세 내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, '공동주택(연립주택)-도시형생활주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미 상 임. ┗ 기 타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적용방법의 5. 그 밖의 사항’ 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경631 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 옥림리 241-1 에스코카운티1차 5층502호

용도: 도시형생활주택 (연립주택)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 102.04㎡ (약 30.86평)

토지 지분: 102.04㎡ (약 30.86평)

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평) - 전용면적

건물 지분: 84.87㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 건축물 정보

건물명: 에스코카운티1차 (거제리우)

건축년도: 2015년

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층

해당 층: 5층

전유면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

건축물대장상 연면적: 1792.12㎡ (약 542.15평)

건축물대장상 대지면적: 1772㎡ (약 536.03평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 경상남도 거제시 일운면 옥림리 및 장승포동에 위치한 '거제대학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 물건지 서측으로 노폭 약 15미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 4월 25일 접수된 우리은행 근저당 (을3, 채권최고액 91,080,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 을4 근저당, 갑4 가압류, 갑5 임의경매는 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 조사되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 권리 관계에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

단지 주변은 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 '거제대학교'가 위치하고 있어 배후 수요 측면에서 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 거제대학교 인근 위치.

* 교통: 차량 접근 용이, 서측 15미터 도로 인접.

* 주거 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 혼재.

* 건물 내 설비: 급배수, 위생, 승강기, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 조사된 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 최근 매매가 변동성

제공된 최근 매매 정보에서 2026년 3월 28일 10,000만원에 거래된 내역이 있으나, 이는 단위 오류 또는 특수 거래일 가능성이 높아 보입니다. 2026년 6월 4일 18,000만원 (1층), 2025년 10월 21일 14,500만원 (1층) 등의 거래가 시장 상황을 더 잘 반영하는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2015년 준공)인 도시형생활주택으로, 입지상 거제대학교 인근에 위치하여 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 비교적 안전한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급(2015년 준공)의 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

* 5층에 위치하여 저층부 대비 조망 및 채광이 우수할 가능성.

* 주변 시세 및 과거 거래가를 고려 시, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 건물(거제리우, 옥림리 241-1번지)의 1층 거래가는 2026년 6월 4일 180,000,000원, 2025년 10월 21일 145,000,000원으로 확인됩니다. 본건은 5층에 위치하므로, 1층 시세보다 높게 평가될 수 있습니다.

또한, 과거 소유권 이전 사례(2023년 4월 25일 230,000,000원)와 감정가 210,000,000원을 고려할 때, 시장 가치가 1.8억원 이상으로 판단됩니다.

임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근하되 5층의 가치를 반영한 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 90.5% 수준이며, 최고 최근 실거래가 대비 약 10.6% 높은 금액으로, 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

본 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 입찰자의 자금 계획 등에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.