나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12221 [1] 경상남도 창원시 성산구 반림동 4-1 현대아파트 204동 13층 1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 반림동 소재 '반림중학교' 서측 인근에 소재하며, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건내 13층 1302호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 샤시창호구조

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적되는 토지는 완경사 지대내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로 현황은 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 남측 및 동측으로 각각 중로의 포장도로, 서측으로 소로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적되는 토지 기호(1) 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(반송지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반림중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반송중 반송여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대예닮유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반송중학교,반송여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(현대예닮유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12221 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 반림동 4-1 현대아파트 204동 13층 1302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 466,000,000원

* 토지면적: 46.82㎡ (약 14.16평)

* 토지 지분: 46.82㎡ (약 14.16평)

* 건물면적: 84.78㎡ (약 25.65평) (전용면적)

* 건물 지분: 84.78㎡ (약 25.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 경OOO

* 특이사항: 중복사건, 특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 창원시 성산구 반림동 소재 '반림중학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설:

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 높습니다. 반림중학교 및 반송초등학교, 반송여자중학교, 용호초등학교, 현대예닮유치원 등이 인근에 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무 등을 포함한 세부적인 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약:

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2015년 7월 29일 접수, 141,000,000원)보다 선순위 권리는 없습니다.

이후 경남은행 근저당권, 애큐온저축은행 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 하나캐피탈 가압류, 경남은행 임의경매, 애큐온저축은행 임의경매, 농업협동조합자산관리회사 임의경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이들 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 398,185,151원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 배후 수요가 풍부하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 주거 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

반림 현대아파트 204동 13층 1302호로, 1989년 7월 31일 사용승인된 건물입니다. 총 15층 중 13층에 위치하고 있으며, 철근콘크리트 구조의 아파트입니다.

단지는 총 13개 동, 1395세대로 이루어져 있으며, 최고층은 15층입니다.

세대당 주차 대수는 840대(지상 3대, 지하 43대)로, 주차 공간은 충분한 편입니다.

부대시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 건물 구조 및 설비:

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 13층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 소화전, 개별난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계의 불확실성: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으며, 명도에 따른 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1989년에 건축된 아파트로, 재건축 또는 리모델링 시기 도래 가능성을 고려해야 합니다.

* 중복사건: 동일한 물건에 대해 복수의 경매 사건이 진행 중인 중복사건으로, 경매 진행 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 반림동에 위치한 아파트로, 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖춘 단지 내에 위치하고 있습니다. 최근 실거래가 또한 감정가 대비 높은 수준을 보이고 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점과 건물의 건축 연도를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 높은 실거래가: 최근 동일 면적의 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 아파트 단지 내 위치하며, 인근에 학교, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 양호한 교통 환경: 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성 또한 양호합니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(84.78㎡)의 아파트가 550,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 466,000,000원이나, 시장 시세를 반영하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

다만, 임대차 관계가 미상이라는 점과 건물의 노후화 가능성 등을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 470,000,000원에서 520,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 이는 시세보다 다소 낮은 범위에서 잠재적 가치를 확보하고, 명도 관련 리스크를 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.