나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20915 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 223-7 대아빌딩 10층1001호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '마산역' 동측 인근에 위치하는 대아빌딩 10층 1001호로서 주변은 빌라, 소규모 재래시장(역전통합시장), 숙박 시설 및 근린시설 등이 소재하는 상가지대로서 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 양호시 됨.

건물의 구조

철골 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 중 10층 1001호로서, 외벽 : 복합판넬 및 일부화강석 마감. 내벽 : 타일 및 인테리어 등 마감. 창호 : 섀시창 구조 임.

이용상태

업무시설(사무소)로서 현황 공실임.

설비내역

제반 위생설비, 소방설비, 타워주차장 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 세장형 평지로서 '상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광로, 북서측으로 소로한면의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

-업무시설(사무소)로서 현황 공실임.
-현황조사 당시 관리비 약 185,000,000원 정도(2025년 10월말까지) 연체되어 있는 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경20915 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 223-7 대아빌딩 10층 1001호

* 건물명: 대아빌딩

* 용도: 업무시설 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설, 운동시설)

* 건축허가일: 1993년 06월 30일

* 사용승인일: 1995년 08월 28일

* 감정가: 743,000,000원

* 토지 면적: 91.42㎡ (27.65평)

* 건물 면적: 547.94㎡ (165.75평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 소재 '마산역' 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 빌라, 소규모 재래시장(역전통합시장), 숙박 시설 및 다양한 근린 시설이 혼재된 상가지대로 형성되어 있으며, 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량으로 주차장까지 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 10층 1001호입니다. 외벽은 복합판넬 및 일부 화강석 마감, 내벽은 타일 및 인테리어 마감, 창호는 섀시창 구조로 되어 있습니다.

* 토지 이용: 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 세장형 평지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 광로, 북서측으로는 소로한면의 도로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있으며, 광로(폭 40m~50m) 및 소로(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 등기부등본 및 건축물대장상 특이한 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.

3. 권리분석

* 말소기준 권리: 을18, 경남은행 근저당권 (접수일자: 2020-05-08, 채권최고액: 548,900,000원)

* 등기부채권 총액: 950,225,985원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 갑21, 천지현 소유권이전청구권가등기 (접수일자: 2022-09-21) - 본 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 공

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2021-11-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2021-11-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사아이캔

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 300,000원

* 사업일자: 2022-01-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 하

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2021-10-01

* 대항력: 없음

* 임차인: 하 (상호: 지에이코리아해피마산)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 위치: 마산역 역세권 인근에 위치한 일반상업지역으로, 주요 교통망 접근성이 우수합니다.

* 주변 시설: 소규모 재래시장, 숙박 시설, 다양한 근린 생활 시설이 분포하고 있어 유동인구 및 잠재적 수요는 존재합니다.

* 현황: 본 건은 업무시설(사무소)로 이용 가능한 공간이나, 현재 공실 상태로 운영되고 있습니다.

* 토지 이용 현황: 상업용 건부지로 이용 중에 있으며, 일반상업지역이라는 점은 향후 상업 활동 및 개발에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 마산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 대로변과 소로에 접해 있어 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 역전통합시장 등 지역 내 생활 편의 시설 이용이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본 건은 업무시설(사무소)로서 현황 공실 상태입니다. 임차인 확보까지의 공실 기간 동안 공실로 인한 손실이 발생할 수 있습니다.

* 관리비 연체: 현황 조사 당시 약 185,000,000원의 관리비가 2025년 10월 말까지 연체된 것으로 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 인수하거나 정산해야 할 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 미소멸 권리: 갑21로 등기된 천지현의 소유권이전청구권가등기는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다. 이는 향후 소유권과 관련하여 법적 분쟁이나 추가적인 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 유동화 물건: 채권 양도 등으로 인해 채권자 변동 등이 있을 수 있으며, 이에 따른 권리 관계의 복잡성이 예상됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 마산역 초역세권에 위치한 상업지역 내의 좋은 입지를 자랑합니다. 건물 자체의 구조적인 문제점은 발견되지 않았습니다.

* 그러나 현재 공실 상태이며, 약 1억 8천 5백만원에 달하는 관리비 연체액과 매각으로 소멸되지 않는 소유권이전청구권가등기라는 중대한 권리상의 위험 요소를 안고 있습니다.

* 따라서, 본 건에 대한 투자를 고려하신다면, 이러한 잠재적 리스크에 대한 철저한 분석과 예상 부담금 산정이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 마산역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 바탕으로 한 장기적인 시세 상승 잠재력.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 사업장으로 활용 가능성이 높습니다.

* 임차인들의 대항력이 없어 인수 보증금이 없으므로, 임차인 관련 부담은 상대적으로 적습니다. (단, 관리비 연체 및 가등기 리스크는 별개입니다.)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 정확히 산정하기 위해서는 현재 시점에서의 객관적인 시세 조사, 유사 물건의 최근 거래 사례 분석, 공실 해소 가능성 및 예상 임대료 산정, 그리고 가장 중요하게는 관리비 연체액과 소멸되지 않는 가등기 관련 부담금에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다.

* 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하는 데 한계가 있습니다.

* 낙찰을 고려하신다면, 감정가 743,000,000원을 기준으로 하되, 위에 언급된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.